Недостатка в ретейлерах, готовых занять большие площади в новых торгово-развлекательных комплексах (ТРК), сегодня нет. Якорями обычно выступают FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Так как торговые центры (ТЦ) все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях, то востребованы сегодня и операторы, работающие в развлекательном сегменте. Намного менее охотно на место якоря привлекают специализированные садово-парковые магазины, крупные универмаги одежды, а также мебельные гипермаркеты. "Якорные арендаторы являются важной частью проекта, поскольку генерируют потоки потенциальных потребителей, - отмечает Анастасия Балмочных, руководитель проектов в Петербурге. - Формирование пула якорных арендаторов задает tenant mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового/офисного центра. - Ред.) всего проекта".

Впрочем, у претендентов на якорное место есть свои требования к арендодателю - специальные условия по арендной ставке. Так, по данным компании , для якорей ставка может варьироваться в диапазоне 250-450 рублей за 1 м2, в то время как для какой-нибудь торговой галереи - в несколько раз выше.

"Для якорных арендаторов в ТЦ важна комбинация таких факторов, как местоположение, стоимость аренды и высокая проходимость, - отмечает управляющий директор в Петербурге . - Традиционно ставка аренды для якорей минимальна по сравнению с другими операторами. Например, для крупных продуктовых операторов, арендующих помещение площадью от 5 тыс. м2, ставка варьируется от $80 до $120 за 1 м2 в год".

На снижение ставки арендодатель может пойти в случае, если арендатор - компания-бренд, которая своей известностью привлечет дополнительный клиентский поток. Если ТРК имеет уникальные характеристики и удачное месторасположение, его владельцы могут и не пойти на уступки. "Яркими примерами являются торговые центры и , - отмечает эксперт Любава Пряникова. Но в любом случае для якорных арендаторов стоимость аренды не устанавливается раз и навсегда. "Ставка для арендатора повышается с течением жизненного цикла ТРК, - говорит руководитель направления "брокеридж, маркетинг и реклама" Наталия Котляр. - Когда период раскрутки закончен и потоки посетителей уже стабильно высокие, то для нового арендатора условия более жесткие, чем были в момент открытия ТРК".

Огромное значение для привлечения якоря имеет грамотно разработанная концепция ТРК. "Начиная работу над проектом, мы четко определяем, с какой аудиторией мы будем работать, на кого ориентировать нашу концепцию, - говорит Наталия Котляр. - Якорь - это тот, кто нужен для концепции, тот, кто более остальных будет востребован потребителем".

При разработке концепции следует учитывать ближайшее окружение торгового комплекса. Увы, делают это не все. В открывшемся недавно ТК "Космос" на проспекте Космонавтов, несмотря на близость ТК "Питер" и гипермаркета "О`кей", якорями стали фрешмаркет "Лайм" и фитнес-центр FamilyFitness. Они рассчитаны на жителей жилого комплекса, внутри которого и расположен торговый объект. Другой пример - ТРК "Сити Молл" с магазином "Калинка", который соседствует с ТРК "Капитолий", где давно функционирует Media Markt. В отдельных случаях открытие по соседству нового торгового объекта с сильным якорем из того же сегмента приводит к необходимости проведения реконцепции комплекса с заменой арендаторов. Кроме формирования нужного имиджа в глазах потенциальных посетителей развитие концепции сегодня является основным источником появления новых площадей под якорного арендатора в уже существующих ТРК и ТЦ. "Из недавних примеров можно привести ТРК "Гранд Каньон", - говорит директор компании ASTERА Людмила Рева. - В результате все операторы детских товаров были собраны на территории отдельного, расположенного внутри "Гранд Каньона" ТРК "Дивный город". А в основном корпусе появились свободные площади".

Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.

Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.

Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.

Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.

После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.

Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.

Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.

Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.

За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.

Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».

В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.

Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.

Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.

В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.

Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.

«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.

По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.

Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.

Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды , согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

Торговые центры микрорайона . Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
Торговые центры района . В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
Торговые центры округа . Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
ТЦ суперокружного типа . Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
Торговые центры региона . Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
Специальные ТЦ . Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Commercial Real Estate, № 17 (192)

Елена Степанова, Партнер Capital Legal Services

Не секрет, что правильный подбор якорей - один из ключевых факторов успешности и привлекательности всего ТЦ. Не является это секретом и для самих якорных арендаторов. Они знают себе цену и, несмотря на активное сопротивление девелоперов, максимально используют свое привилегированное положение при согласовании условий аренды. Так что даже при большом желании сменить якоря на объекте совсем непросто.

Помимо низкой арендной платы, девелоперам часто приходится соглашаться и на другие условия: детализированные требования якорей к состоянию и техническим характеристикам арендуемых помещений, создание максимально комфортных условий при выполнении отделочных работ в помещениях,более сбалансированную ответственность сторон в случае нарушения договора аренды. Зачастую якорный арендатор также добивается запрета на открытие магазинов, составляющих конкуренцию якорю, как в торговом центре, в котором расположены арендуемые помещения, так и в близлежащих торговых центрах, принадлежащих девелоперу.

Особое внимание при обсуждении арендных условий якорные арендаторы уделяют основаниям для расторжения договора аренды. Подход сторон к согласованию этого вопроса во многом продиктован их обоюдной заинтересованностью друг в друге, в сохранении партнерских отношений в течение всего срока действия договора аренды. Досрочное расторжение договора крайне не выгодно ни якорю, который вложил значительные средства в отделку помещения, ни арендодателю, вынужденному искать нового оператора, не получая в течение довольно длительного периода поиска дохода от пустующего помещения.

Кроме того, расставание с якорным арендатором снижает общий приток посетителей в торговый центр, приводит к снижению выручки у других арендаторов и, как следствие, к сокращению арендных платежей, зависящих от величины товарооборота.

Такая взаимная заинтересованность в стабильности арендных отношений оборачивается тем, что на практике в договорах аренды, подписываемых с якорными арендаторами, количество оснований для досрочного расторжения контракта сведено к минимуму. Как правило, они ограничиваются лишь наиболее серьезными нарушениями договорных обязательств, такими как: невнесение арендной платы, уклонение от передачи или приемки помещений в аренду, нецелевое использование площадей, наличие в помещениях недостатков, препятствующих их использованию, причинение вреда.

Девелоперы и якоря обычно не удовлетворяются минимизацией оснований для одностороннего расторжения договоров аренды. В случае с якорными арендаторами на практике довольно часто включается оговорка, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только, если основания для его расторжения не устраняются виновной стороной в течение определенного срока. В результате включения в договор аренды описанных выше условий вероятность одностороннего расторжения договора аренды планомерно стремится к нулю, что полностью отвечает интересам обеих сторон.

Закон в помощь

Тем не менее, никто не застрахован от ситуаций, при которых у арендодателя может возникнуть объективная потребность в досрочном расторжении договора аренды с якорным арендатором. Причины могут быть разнообразными.

Известны случаи, когда отдельные девелоперы, стремясь привлечь определенного якоря в торговый центр, соглашались на крайне низкую арендую плату. В результате инвестиции собственников в проект оказывались неокупаемыми или окупались в течение чрезмерно долгого срока. После того, как якорные арендаторы не соглашались добровольно пересмотреть арендную плату, у владельцев не оставалось другого разумного выхода, кроме как добиваться расторжения договоров аренды.

В некоторых случаях девелопер изначально допускал ошибку в выборе якоря, который не обеспечивал требуемый поток посетителей. Логичным выходом из указанной ситуации собственник видел в расторжении договора аренды с ним и поиске нового якоря. Так, известен пример, когда в одном из московских торговых центров на смену магазина «Рамстор» пришел гипермаркет «АШАН», в результате чего количество посетителей торгового центра заметно увеличилось.

Наконец, якорный арендатор может вести себя недобросовестно и нарушать условия договора. При определенной критической массе нарушений даже у самого терпеливого арендодателя может возникнуть стойкое желание расторгнуть с ним договор. При возникновении проблемных случаев арендодатель нередко с удивлением обнаруживает, что заключенный договор аренды не предусматривает оснований для разрыва контракта, которые подходили бы к его ситуации. В таких обстоятельствах у девелопера остается последняя надежда - попробовать найти основания для расторжения договора аренды непосредственно в действующем гражданском законодательстве.

Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, как по предусмотренным в нем основаниям, так и при существенном изменении обстоятельств или при существенном нарушении стороной условий договора.

При этом существенное изменение обстоятельств и существенное нарушение стороной условий договора дают девелоперу право расторгнуть договор аренды исключительно в судебном порядке, для чего необходимо доказать суду как сам факт наличия имеющихся нарушений, так и их существенный характер.

Под существенным изменением обстоятельств закон понимает возникновение ситуаций, которые не могли быть разумно спрогнозированы стороной, заинтересованной в расторжении договора, и которые являются настолько нежелательными для этой стороны, что она никогда бы не заключила договор или заключила бы его на существенно отличающихся условиях, если бы могла предсказать наступление подобных обстоятельств.

Однако девелоперу, вряд ли, стоит рассчитывать, что суд расценит, например, его просчеты в определении размера арендной платы в качестве существенного изменения обстоятельств.

Согласно сложившейся судебной практике девелопер, будучи лицом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, должен разумно предвидеть изменение любых финансовых показателей, влияющих на его заинтересованность в заключении и исполнении договора аренды. В настоящее время существует множество судебных прецедентов подобного рода в области аренды коммерческой недвижимости.

Под существенным нарушением договора закон понимает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве таких нарушений в Гражданском кодексе РФ указаны следующие: использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества арендатором, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, являющегося обязательным для него.

Тем не менее, даже наличие одного из вышеперечисленных нарушений не означает гарантированного расторжения договора аренды. Так, законом предусмотрено, что право на расторжение договора аренды может возникать у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае устранения нарушения, а арендатор и сам не заинтересован в расторжении, дальнейшее расторжение договора невозможно.

Непривлекательный якорь

Однако даже соблюдение указанной претензионной процедуры вовсе не означает, что договор будет непременно расторгнут. Дело в том, что суды учитывают многие нюансы, позволяющие им оценить существенность нарушения.

Известен случай, когда якорный арендатор, открывший магазин «ТЕХНОСИЛА», более сорока раз задерживал внесение арендной платы. Несмотря на это, суд отказался считать такое нарушение существенным, поскольку арендатор погасил возникшую задолженность до момента обращения арендодателя в суд. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано.

В другом случае сторонами был заключен договор аренды помещений под магазин «Перекресток», в котором стороны определили, что арендуемые площади предназначены для размещения продуктового магазина. Ввиду того, что якорный арендатор начал продавать в арендуемых помещениях непродовольственные товары и игнорировал требования собственника о прекращении подобной деятельности, тот обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием помещений. Тем не менее, суд посчитал, что продажа непродовольственных товаров в помещениях, предназначенных для размещения продуктового магазина, не противоречит назначению помещений, поскольку согласно деловой практике в продуктовых магазинах могут продаваться также и непродовольственные товары.

Еще сложнее складываются дела у девелопера при обращении в суд за расторжением договора, если якорный арендатор допускает нарушения, прямо не поименованные в законе в качестве существенных нарушений. В практике был случай, когда арендодатель и якорный арендатор магазин «ДИКСИ» установили в договоре аренды запрет на продажу детских игрушек. После того, как арендатор начал продавать детские игрушки в арендуемых помещениях и не реагировал на требования арендодателя устранить подобное нарушение, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Однако суд посчитал данное нарушение несущественным, ввиду того, что ни в законе, ни в договоре аренды оно не определено в качестве существенного, а также ввиду того, что арендодатель не предоставил убедительных доказательств обратного.

Еще меньшую вероятность успеха имеют исковые требования, основанные на нарушении обязательства, описание которого в договоре выполнено с помощью оценочных критериев.

Так, однажды арендодатель обратился в суд за расторжением договора аренды на основании нарушения якорным арендатором магазином «ДИКСИ» обязательства по поддержанию «привлекательного внешнего вида» арендуемых помещений. Суд, отказав в удовлетворении иска, отметил, что критерии привлекательности внешнего арендуемых помещений носят оценочный характер и что негативная оценка арендодателем или третьими лицами внешнего вида арендуемых помещений не свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.

Тяжелый случай

Сложившиеся в деловой практике подходы девелоперов и якорных арендаторов к согласованию условий договора аренды о его расторжении, а также практика применения судом норм о расторжении договора аренды делают расторжение договора аренды крайне затруднительным для девелопера.

Для того чтобы сделать более реальным одностороннее расторжение договора аренды девелопером, на стадии согласования арендных условий рекомендуется определить четкий перечень всех нарушений, являющихся существенными для арендодателя и добиваться указания всех этих нарушений в качестве оснований для расторжения договора аренды. Также не будет лишним указать, что перечисленные в договоре аренды существенные нарушения, допускаемые арендатором, дают девелоперу право прекратить договор аренды без обращения в суд путем отказа от исполнения договора. Кроме того, следует избегать каких-либо оценочных категорий при описании существенных нарушений, дающих право на расторжение договора.

Вне зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, прекращение отношений с якорным арендатором в любом случае приводит к существенным финансовым потерям обеих сторон. Чтобы свести вероятность подобных потерь к минимуму, собственнику следует с максимальной осмотрительностью относиться как к выбору якорного арендатора для торгового центра, так и к разработке положений договора аренды с ним, поскольку именно детальнейшая проработка всех юридических и экономических аспектов является главной предпосылкой долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества арендодателя с якорным арендатором.

В офисную недвижимость понятие «якорь» пришло из торговой. Эксперты считают, что наличие якорных арендаторов в бизнес-центре (БЦ) играет важную роль для развития бизнеса.

В России «якорем» принято считать любую компанию, готовую снять большое количество площадей (около 30% общего объема). Понятно, что для торгового центра привлечение таких арендаторов стратегически важно, ведь именно они создают людские потоки, которые могут быть интересны небольшим компаниям настолько, что они готовы платить в несколько раз больше, чем «якорь». Но нужен ли «якорь» БЦ?

Бытует мнение, что копировать западные стандарты и отказывать крупным арендаторам только потому, что они не вписываются в выбранную концепцию, нецелесообразно. А посему главным фактором, определяющим отношение собственника к своим клиентам, является занимаемая ими площадь. Разумеется, немаловажную роль играет и бренд арендатора БЦ, однако если на площади претендует клиент покрупнее, то, скорее всего, именно он и станет «якорем», обойдя даже компанию с мировым именем. Понятно, что у каждого здания есть своя потенциальная аудитория, однако большинство собственников не станут искусственно ограничивать себя одной группой.

Более прогрессивным является привлечение такого якорного арендатора, который повысит общую репутацию проекта и поможет правильно выстроить концепцию офисного центра. «Поэтому собственники заинтересованы в привлечении крупных компаний, хорошо известных на рынке: они добавляют престижности объекту недвижимости, положительно влияют на его репутацию и гарантируют высокий уровень обслуживания и эксплуатации БЦ для других нанимателей», — считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

«На практике в масштабных многофункциональных комплексах, подобных проекту «Москва-Сити», «якорями», например, являются такие арендаторы, как ВТБ, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter&Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer», — утверждает Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. Такие компании, считает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости RRG, играют главным образом брендовую роль, «ведь всегда приятно сидеть в одном здании, к примеру, с Coca-Cola, Ford или BP: и безопасность лучше, и сервис выше».

«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов, — резюмирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».

По мнению эксперта, и тот и другой тип офисного «якоря» интересен собственнику. Причем как с точки зрения экономической эффективности при сдаче большого объема площадей на длительный срок, так и с точки зрения эффективности и прозрачности арендных отношений в случае заключения договора с крупными компаниями, в том числе публичными.

Кроме того, наличие пула именитых арендаторов повышает рыночную стоимость объекта недвижимости, поднимает его престиж и ускоряет наполнение свободных площадей.

В идеале — и статус, и размер

Компания с мировым именем, но занимающая каких-нибудь 100 квадратов, вряд ли получит сколько-нибудь значительные льготы. По крайней мере о подобных уступках собственники обычно не распространяются. Поэтому желательно, чтобы арендатор был и именитый, и крупный. Такой «якорь» имеет большое значение для потенциальных инвесторов, влияет не только на абстрактный имидж проекта, но и на его капитализацию.

Кроме того, сильный «якорь» может не только значительно повысить привлекательность проекта, но в некоторых случаях даже послужить отправной точкой в подборе арендаторов. Например, специалистам рынка хорошо известна история о том, какую роль в судьбе бизнес-парка «Крылатские холмы» сыграла заблаговременная (еще до начала его строительства) договоренность с компанией Microsoft об аренде значительных площадей в этом проекте. Когда арендодатель обнародовал данный факт, сработал эффект имени «якоря», и вслед за Microsoft в «Крылатские холмы» пришли Intel, Johnson&Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive… Из арендаторов даже выстроилась очередь: весомое имя «якоря» придало уверенность, что они будут занимать статусное здание.

Разумеется, выигрывают от наличия сильного «якоря» не только арендаторы, которые, по мнению большинства экспертов, за престижное соседство готовы платить больше, но и собственники зданий. Девелоперу выгодно, когда сразу решается вопрос с реализацией большого объема площадей и повышается ставка аренды на оставшуюся площадь. Как правило, крупные клиенты заключают договор задолго до окончания строительства, поэтому суммы, выплачиваемые девелоперу в виде депозитов и авансов, зачастую являются неплохим источником дополнительного финансирования на завершающей стадии. По словам И. Стрижовой, бывает, что БЦ возводят исключительно под самого арендатора (как «Мерседес-Плаза» на Ленинградском шоссе), и тогда есть возможность финансировать строительство за счет его инвестиций.

Однако, отмечает А. Панфилов, в привлечении бизнес-центрами «якорей» есть и минус, а именно риск потери этих арендаторов и появление сразу большого количества вакантных площадей. В этом случае владелец здания некоторое время будет нести финансовые убытки. «Впрочем, — считает эксперт, — при правильно заключенном договоре собственника выручают депозиты, а за месяц-другой площади можно и пересдать».

Привилегии

Для арендатора тоже выгодно быть «якорем», считает Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. По ее словам, таким компаниям собственник, как правило, предоставляет особые условия, однако льготы зависят от бренда, размера арендуемой площади, степени готовности здания и других критериев. Подход индивидуален в каждой конкретной ситуации, но в некоторых случаях дисконт может доходить до 20%, а иногда и до 30%.

По мнению К. Зайцева, в качестве особых опций могут быть предоставлены сверх заложенного коэффициента дополнительные парковочные места, лучшее по сравнению со стандартной качество типовой отделки, длительные арендные каникулы.

К перечню преференций для якорных арендаторов К. Ковалев добавляет следующие: отсутствие либо более лояльные условия индексации арендной ставки; скидки на аренду машино-мест; особые условия для отделки и оборудования помещений (собственный проект, специализированное оборудование, своя служба охраны и т. п.); особые условия корпоративного питания.

Как привлечь?

Привлечение основных арендаторов в БЦ начинается задолго до окончания строительства. Схема достаточно проста, а методы давно известны: проводят презентации будущих объектов на профильных выставках, привлечение риэлторских агентств, которые заранее знают о потребностях тех или иных компаний в новых помещениях.

Несомненно, многое зависит от концепции строящегося проекта. По словам К. Зайцева, если речь идет о качественном строительстве по проектам известных международных архитектурных бюро, то задача становится наполовину легче. Второй важный момент — генеральный подрядчик и статус самого девелопера в стране ведения операционной деятельности: от этого во многом зависит прямое финансирование и сроки реализации проекта.

По мнению К. Ковалева, наиболее эффективным способом поиска якорных арендаторов является привлечение профессиональной брокерской компании для заполнения объекта еще на ранней стадии строительства. «Однако в сегодняшних посткризисных условиях вероятность заключения предварительного договора на этапе строительства мала: большинство потенциальных арендаторов рассматривают преимущественно готовые объекты либо объекты на высокой стадии готовности», — считает эксперт. Тем не менее О. Побуковская полагает: если профессиональный консультант по недвижимости действительно хорошо знает потребности компаний-арендаторов, то можно представить ему интересный проект еще задолго до ввода БЦ в эксплуатацию.

В целом же эксперты единодушны: от правильного формирования состава арендаторов офисного центра зависят не только финансовые показатели, но также репутация здания и престиж объекта на рынке. Поэтому для привлечения сильных компаний и создания гармоничной атмосферы в БЦ важно учитывать целый ряд обстоятельств. Например, приветствуется сходство фирм по финансовым, имиджевым и профессиональным характеристикам, но при этом не стоит размещать по соседству конкурирующие структуры.

МНЕНИЕ

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов. С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».

Открытие бизнеса