Отменены свидетельства о регистрации права, сокращены сроки регистрации и другие изменения — предлагаем всем практикующим юристам заранее ознакомиться с положениями нового закона о регистрации недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступает в силу с 1 января 2017 года. Исключение составляют положения о компенсации ущерба, причиненного правомерными действиями и о компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, которые вступают в силу с 1 января 2020 года.

Прежде всего, в соответствии с законом будет создан новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости. Он объединит в себе прежний реестр прав на недвижимое имущество и сведения кадастра. Со дня вступления в силу нового закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, остаются общедоступными.

Кадастровый учет недвижимости по новому закону будет осуществлять Росреестр, в то время как в настоящее время эти функции возложены на кадастровые палаты субъектов РФ.

При этом законом предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. Государственная регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется (статья 14 нового закона).

Заявление о кадастровом учете и (или) регистрации права можно будет подать в любой отдел Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Независимо от формы представления документов, кадастровый учет и (или) регистрация прав осуществляются в следующие сроки:

7 рабочих дней – регистрация права в Росреестре (9 рабочих дней при подаче в МФЦ);
5 рабочих дней — осуществление государственного кадастрового учета при обращении в Росреестр (7 рабочих дней – через МФЦ);
10 рабочих дней – при подаче заявления на осуществление кадастрового учета и регистрации прав через Росреестр (12 рабочих дней – через МФЦ).

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов при обращении в Росреетр с заявлением на бумажном носителе будет осуществлена в течение 3 рабочих дней (при обращении в МФЦ этот срок составит 5 рабочих дней). В случае поступления заявления в Росреестр в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.

В законе существенно расширен перечень оснований для приостановления учета и регистрации — статья 26 нового закона содержит 51 пункт, каждый из которых дает регистратору принять решение о приостановлении.

Законодатель увеличил и сроки приостановления учета и регистрации прав на недвижимость. По общему правилу приостановление по инициативе регистратора возможно на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца. Исключения предусмотрены п.3-8 статьи 26 Закона.

Кадастровый учет и (или) регистрация прав могут быть приостановлены по инициативе заявителя не более чем на 6 месяцев. Заявление заявитель может подать однократно. Действующий закон не содержит указание на однократность подачи соответствующего заявления, а предельный срок приостановления регистрации по инициативе заявителя составляет всего 3 месяца.

Новый закон не предусматривает выдачу свидетельства о государственной регистрации права. По новым правилам государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

contrastwerkstatt/Fotolia

1. Более надежная защита покупок по ДДУ

Начинать, конечно, нужно с главного закона в сфере новостро ек . 1 января 2017 года вступ ил в силу обновленный 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» . Поправки к закону содержат новые требования к компаниям-застройщикам . В целом уточнения и дополнения направлены на защиту прав граждан , которые являются участник ами долевого строительства. Т еперь строительные компании должны будут постоянно актуализировать информацию о своей деятельности. Кроме того, уставный капитал застройщика должен соответствовать планируемому объему застро йки и не может быть менее 2,5 млн рублей. «Н аиб олее важные изменения касаются «защиты» средств дольщика. Ф инансы должны привлекаться или на специальные эскроу-счета (то есть использовать их до передачи готовой квартиры собственнику , задействовав деньги в строительстве, застройщик не сможет), или быть застрахованы, — отмечает председатель совета директо ров компании «БЕСТ- Новострой » Ирина Доброхотова . — К роме того, не менее 1% от стоимости строительства, указанно го в проектной декларации, планируется перечислять в компенсационный фонд (по последним данным, этот процент может быть увеличен и до 3 % ). Таким образом , деньги дол ьщиков значительно «подорожают» , и это обязательно повлияет на себестоимость кв. м етра » . Парадоксально, но получается, что в связи с поправками , с одной стороны, увеличивается ответственность застройщиков, а с другой, покупатели квартир по сути вновь сами « оплатят » гарантии надежности стройки.

2. Налог на землю: как считаем в 2017-м?

Фактически правила изменились в 2016 году, и сейчас уже можно подвести некоторые итоги. Налог на землю теперь рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а она фактически равна рыночной. После определения кадастровой стоимости земельного участка собственникам рекомендуется провести оценку его рыночной стоимости (как показывает практика, последняя существенно ниже той, что определяет государство; иногда она меньше в два раза).

Есть два способа оспорить кадастровую стоимость земельного участка: обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. « О спорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости. Об этом сказано в 10 части статьи 24.18 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Росси йской Федерации» . Для обращения в комиссию нужно соответствующее заявление, в котором указывается имя собственника земельного участка, адрес его места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость оспаривается» , — отмечает старший юрисконсуль т компании «Мой Семейный Юрист» Дмитрий Смаковский .

3. Новые градостроительные нормативы

Еще одно нововведение на рынке недвижимости в 2017 году — новые требования к жилым и нежилым помещениям на первых этажах домов. В Подмосковье в течение 2016 года неоднократно всерьез обсуждался запрет на строительство квартир на первых этажах жилых зданий выше трех этажей. « Хотя спрос на жилье на первых этажах обычно невысокий, не все застройщики приветствовали эти изменения, так как именно в Подмосковье реализуется множество масштабных микрорайонов и кварталов с большим числом корпусов. Если в таких проектах все первые этажи сделать коммерческими, возникнет их переизбыток, часть помещений долго буд е т простаивать. Кроме того, есть определенные категории покупателей, которые предпочитают всем другим именно первы е этаж и (например, пожилые люди и маломобильные граждане )» , — отмечает Ирина Доброхотова . В итоговом тексте проекта новых градостроительных нормативов власти региона учли пожелания бизнеса: в домах высотой от четырех до 12 этажей только рекомендовано оставлять 6% площадей под размещение нежилых площадей, однако строгой нормы нет. Это позволит сохранить баланс жилья и коммерческой инфраструктуры в новостройках Подмосковья .

4. Изменения в правилах регистрации недвижимости

1 января 2017 г ода вступает в силу 218-ФЗ «О государств енной регистрации недвижимости», принятый еще в июле 2015 года (но все еще не целиком — некоторые положения вступят в силу позже) . Это огромное по значимости нововведение, которое повлечет за собой долгожданн ое упрощение и реорганизацию систем ы регистрации документов . Сама система — все ее этапы — должны стать более понятными для неспециалистов .

Будет создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит действующие сейчас Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН). «Теперь (Единого государственного реестр а недвижимости) будет являться главным документом, подтверждающим ваше право собственности на недвижимость. Произойдет сокращение сроков на получение государственных услуг: на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет — не более пяти дней» , — комментирует 218-ФЗ Дмитрий Смаковский .

Наконец-то у объектов недвижимости появляется единая история — в реестре будут сохраняться все операции по объекту. Соответственно, информацию об этом можно получить в одной выписке.

Что поменяется? «Теперь, например, сведения, которые хранились в двух структурах — ГКН и ЕГРП — будут объединены в Един ом государственн ом реестр е недвижимости, весь документооборот которого переведен в электронн ый вид . Кадастровый учет теперь будет проводить лишь Росреестр и его территориальные органы. Еще одно немаловажное изменение : теперь переход права собственности будет подтверждаться не свидетельством о регистрации, а выпиской из ЕГРП» , — отмечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек .

Важно отметить, что сведения ЕГРН (также как сегодня сведения ЕГРП) будут являться актуа льными только на момент их пред ставления. Это актуальное уточнение в законе о недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться. К ак и раньше, при совершении сделки необходимо получать выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения с датой подписания договора (дарения, купли-продажи и т. п. ).

«Кстати, теперь нотариальное удостоверение соглашения о разделе общего имущества супругов становится обязательным (раньше это было опционально и делалось по желанию заявителей ) » , — добавляет Дмитрий Смаковский .

5. Новые правила налогообложения при покупке и продаже недвижимости

Уже чуть больше года (с 1 января 2016 года) применяются новые правила налогообложения доходов, которые были получены физическими лицами от продажи недвижимости (квартиры, дом а, комнаты, доли, офиса или апартаментов ). Эти правила связаны с 382-ФЗ (который бы л принял еще в конце 2014 года) и дополнил и в 2016 году Налоговый кодекс РФ статьей 217.1.

Раньше налогообложению подлежал лишь доход от продажи недвижимости , которая был а в собственности менее трех лет (после продавец был полностью освобожден от уплаты налогов). Теперь схем несколько, и ста ло важно, каким образом недвижимость была получена в собственность .

Первый вариант — это недвижимость, которая перешла продавцу по наследству, дарению от родственников, в результате приватизации и ли по договору ренты с иждивением . Она должна пробыть в собственности не менее трех лет .

Второй вариант — это недвижимость , которая была получена в собственность любым другим способом. Она должна находиться в собственности не менее пяти лет.

Если недвижимость продается до истечения установленных сроко в, то доход облагается налогом.

«Как мы видим, алгоритм расчета налогового обременения сделки усложнился. Дополнительные трудности возникают в связи с тем, что новые правила применяются не ко всем продажам, а к лишь к той недвижимости, которая перешла в собственность продавца после 1 января 2016 года. Это условие налогового законодательства создает ситуацию, когда параллельно действуют две системы налогообложения: старая (для недвижимости, перешедшей в собственность до 1 января 2016 года) и новая (для недвижимости, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года). Такая двойственность сохранится до 2020 года включительно (до тех пор, пока срок владения недвижимостью с собственностью до 1 января 2016 года не превысит пять лет). Тогда отпадет необходимость определять сроки владения в соответствии с разными системами налогообложения» , Автор статей на сайт

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

С 1 января 2017 года правила регистрации недвижимого имущества изменились. Связано это с вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Узнать новые правила регистрации недвижимости с 2017 года будет интересно всем, а не только юристам, практикующим в соответствующей сфере. Ведь почти каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью регистрации прав на недвижимое имущество. Покупка квартиры, ипотека, наследование индивидуального жилого дома - все это требует совершения ряда действий для оформления своих прав на недвижимость.

Давайте же посмотрим, что изменилось и что нам несет новый закон о регистрации недвижимости в 2017 и последующие годы.

Общий обзор закона

Начнем с основ - зачем нужно регистрировать свои права, допустим, на квартиру?

Для ответа на этот вопрос обратимся к ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества».

После прохождения определенной законом процедуры государство признает за гражданином, например, право владеть, пользоваться и распоряжаться определенным недвижимым имуществом (т. е. право собственности).

После продажи квартиры право собственности на него у продавца прекращается одновременно с регистрацией перехода этого права к покупателю.

Также регистрации подлежат не только сами права, но и ограничения прав и обременения. Например, ипотека.

Все это нужно для определенности правового статуса объектов недвижимости и обеспечения контроля за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок и в интересах их участников, и в интересах всех остальных.

Закон № 218-ФЗ примечателен тем, что подходит к оформлению прав на недвижимое имущество более системно, чем это было раньше. Он одновременно регулирует и отношения по кадастровому учету и по государственной регистрации прав на недвижимость.

Раньше эти отношения регулировались соответственно Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Новый закон во многом упрощает регистрационные процедуры через объединение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН).

На их основе создается единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который состоит из следующих элементов (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ):

реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
реестр границ;
реестровые дела;
кадастровые карты;
книги учета документов.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них теперь осуществляются одним органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Раньше кадастровый учет осуществляли кадастровые палаты, подчиненные Росреестру. Соответственно человек сначала должен был обратиться в кадастровую палату, поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Только после этого он мог заняться регистрацией прав, обратившись в Росреестр.

Две процедуры, два органа, два комплекта документов... Неудобно же, согласитесь?

А теперь процесс оформления прав упрощается, орган один, комплект документов один, время экономится, лишние нервы не тратятся (нервы вообще лишними не бывают, я так скажу).

Теперь подробнее о самом порядке регистрации.

Порядок регистрации прав

Государственная регистрация прав и кадастровый учет объекта недвижимости становятся единой процедурой. Она осуществляется на основании заявления и определенного комплекта документов, подаваемых в Росреестр.

Кроме заявления основаниями для регистрации прав могут быть:

акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;
договоры и иные сделки в отношении объекта недвижимости;
акты о приватизации жилых помещений;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в силу судебные акты;
акты о правах на недвижимое имущество;
межевой, технический план, акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ;
схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления в безвозмездное пользование и расположенного на территории Дальневосточного федерального округа;
иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права, ограничение или обременение объекта недвижимости, наступление иных обстоятельств, предусмотренных в федеральном законе.

Хотя Закон № 218-ФЗ и предусматривает процедуру одновременной государственной регистрации права и кадастровый учет объекта, они могут осуществляться и раздельно. Это кадастровый учет без государственной регистрации права и наоборот.

Каждый из трех вариантов осуществляется в своих строго определенных случаях.

Для одновременного предоставления двух услуг случаев установлено не так уж и много:

создание объекта недвижимости, для которого не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
образование объекта недвижимости (есть три исключения, предусмотренных п. 8 - 10 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ);
прекращение существования объекта недвижимости;
государственная регистрация ограничений и обременений.

Во всех остальных случаях действия по регистрации права и кадастровому учету осуществляются раздельно.

Например, для большинства объектов недвижимости, в частности многоквартирных жилых домов, требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.

В этом случае орган, уполномоченный на выдачу разрешения, направляет в Росреестр само разрешение, заявление о кадастровом учете и иные необходимые документы.

Росреестр на основании этих документов ставит объект недвижимости на кадастровый учет.

Уже после этого правообладатель (например, застройщик) самостоятельно регистрирует свое право на объект.

При переходе права собственности осуществлять постановку недвижимого имущества на кадастровый учет не требуется. Такой учет уже осуществлен, требуется только зарегистрировать переход права собственности.

Место и сроки регистрации прав

Раньше заявление нужно было подавать в территориальный орган Росреестра или кадастровой палаты по месту нахождения объекта недвижимости.

Теперь это правило не действует. Заявление о кадастровом учете и регистрации прав можно подать в любое удобное подразделение Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ).

Сроки осуществления регистрационных действий следующие:

при одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации прав через Росреестр — 10 рабочих дней, через МФЦ - 12 рабочих дней;
регистрация права через Росреестр - 7 рабочих дней, через МФЦ - 9 рабочих дней;
постановка на кадастровый учет через Росреестр - 5 рабочих дней, через МФЦ - 7 рабочих дней.

Также в ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ установлены сроки для регистрационных действий, осуществляемых на основании разного рода судебных актов или актов уполномоченных органов, свидетельства о праве на наследство, для регистрации ипотеки и т. д.

Подтверждающие документы и остальные новшества

Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество больше не выдаются.

Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН. Приказом Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 предусмотрено несколько форм выписок:

об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
о переходе прав на объект недвижимости;
о правах отдельного лица на имевшиеся или имеющиеся у него объекты недвижимости;
о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов

Выписка может быть предоставлена Росреестром как в бумажной форме, так и в форме электронного документа. Сроки получения выписок также сократились. Как правило выписка выдается в течение не более трех рабочих дней.

Это позитивный момент. Негативный - за предоставление выписки из ЕГРН придется заплатить, причем цены на них по сравнению с ценами на выписки из ЕГРП выросли.

Тарифы утверждены Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291. Стоимость выписки об объекте недвижимости составляет:

за бумажный документ - 750 руб. для физических лиц, 2 200 руб. — для юридических лиц;
за электронный документ - 300 руб. для физических лиц и 600 руб. для юридических.

При желании можно заказать курьерскую доставку выписки. Разумеется за дополнительную оплату.

Что еще стоит отметить?

Появился . Что это такое и каким образом регистрируются права на них у меня есть отдельная статья, ссылка есть, останавливаться на этом здесь не будем.

Кадастровый учет и регистрация права могут проводиться без участия заявителя, поскольку сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия.

Например, МВД России обязано направлять информацию об изменении сведений о физическом лице, нотариусы - сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство, ФНС России - информацию об изменении сведений о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях и т. д.

Если в Росреестр поступают соответствующие документы в порядке межведомственного взаимодействия, то он просто на их основании вносит сведения в ЕГРН и уведомляет об этом правообладателя.

Изменений произошло много. Многие процедуры упростились. С другой стороны некоторые моменты стали сложнее. Например, оснований для приостановления регистрационных действий стало больше, чем раньше. Также появились основания для отказа в приеме документов от заявителя, которых раньше вообще не было.

Таковы основные изменения в регистрации недвижимости с 2017 года, которые будут действовать, надеюсь, еще долгие годы.

Если есть дополнительные вопросы по теме, задавайте в комментариях (если ответа нет 1-2 дня - это нормально, в течение недели обязательно отвечу). Обязательно подписывайтесь на мою . Мой Telegram-канал тоже всегда к вашим услугам.

До встречи в следующих статьях!

В 2017 г. вступает в силу новый закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому будет осуществляться регистрация недвижимости. Новые правила позволят упростить кадастровый учет и сократить процедуру государственной регистрации прав на недвижимость. До сих пор по некоторым данным в стране остается немало объектов недвижимости, не имеющих кадастровых номеров, соответственно право собственности на данные объекты также не зарегистрировано. Изменить ситуацию в сторону упрощения процедуры и предоставления гражданам всех условий для скорейшего ее прохождения и призван новый закон.

Основные положения нового закона о регистрации недвижимости 2017

С 01.01.2017 г. будет создан ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости. В него будут вноситься сведения из кадастра и Единого государственного реестра прав на недвижимость. Итого в состав ЕГРН войдут:

Кадастр и его карты.
Реестровая документация.
Реестр границ всех без исключения территорий.

Представители Росреестра будут регистрировать права собственности и учитывать объекты недвижимости. Учет и регистрация будут происходить одновременно, что вдвое сократит продолжительность всех процедур.

Теперь граждане смогут выбрать на свое усмотрение форму подачи документов для регистрации:

Бумажная форма. Бланки и документы можно передать сотруднику Росреестра в любом отделении, или же отправить почтой. Также можно обращаться в МФЦ.
Электронная форма. Необходимо заполнить бланки на сайте Росреестра или на портале госуслуг.

Данные, поступающие в Росреестр, будут храниться в электронной форме, что сделает степень их защиты выше, а также позволит гарантировать сохранность информации. Все, что ранее было внесено в базу данных, так в ней и останется. Все правки, изменения будут сохраняться в ЕГРН. В неэлектронном виде данные будут поступать в реестр только при подаче гражданами бумажных бланков.

Документом, подтверждающим правильность кадастрового номера данного объекта недвижимости и право собственности на него, станет выписка из ЕГРН. Данные о договоре, на основании которого произошел переход права собственности, также будут содержаться в выписке. Никаких дополнительных документов для подтверждения своих прав на недвижимость более не потребуется.

Помимо самой процедуры регистрации прав, изменится в сторону упрощения механизм взаимодействия между профильными ведомствами. Если изменения в статусе объекта недвижимости произойдут в силу решения суда, то новые данные поступят в реестр без участия правообладателя. В Росреестр данные также будут переданы автоматически.

Важное нововведение отменяет обязанность подавать документы по месту нахождения объекта недвижимости . Теперь граждане и юридические лица могут подавать сведения в любое удобное подразделение Росреестра или в отделение МФЦ по месту пребывания.

Срок прохождения всех процедур сократятся вдвое . Объект недвижимости будет поставлен на кадастровый учет в течение 5 дней с момента подачи данных, и в тот же самый срок будет выполнена государственная регистрация права собственности. Для получения нового кадастрового номера срок увеличивается на 2 дня, а для тех, кто выполняет регистрацию через МФЦ, срок увеличивается на 4 дня. При желании выполнить обе процедуры разом, следует закладывать срок в 10 дней или 12 (при оформлении через МФЦ). Сроки не зависят от формы подачи данных - бумажная или электронная.

В случае, если Росреестр допустил ошибку, или же незаконно отказал в регистрации обратившемуся, возможно урегулирование возникшего спора в судебном порядке. Если же будет установлено, что спор возник по вине истца или третьего лица, то Росреестр будет вправе подать регрессный иск.

В случае утраты собственником права на объект недвижимости в процессе мошеннической сделки, закон описывает ряд условий, при соблюдении которых такой бывший собственник сможет получить однократную компенсацию. Данная ситуация распространяется на все случаи, когда недвижимость на момент возникновения спора оказалась зарегистрированной на имя добросовестного приобретателя. Финансировать такие выплаты станет государственный федеральный бюджет, но сумма компенсации не будет превышать 1 млн. руб.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что изменится в регистрации недвижимости с 2017 года

Резюмируя, можно подвести итоги изменений, которые произойдут с 01.01.2017 г. в регистрации объектов недвижимости. С созданием ЕГРН будет объединена база данных по кадастру и по реестру прав собственности. В итоге существенно упростятся следующие процедуры:

Срок государственной регистрации и оформления нового кадастрового номера на данный объект недвижимости будет сокращен в 2 раза.
Каждый вправе выбрать удобную ему форму подачи сведений в Росреестр - в бумажной форме или в электронной. Причем сделать это можно в любой точке страны, если податель документов желает сделать это лично. Все это сделано для удобства граждан, в особенности тех, кто проживает в сельской местности.
Если объект недвижимости становится объектом судебного разбирательства, в результате судебного решения изменяется его собственник и/или кадастровый номер, тогда эти данные поступают в базу данных реестра без участия собственника, автоматически.
За совершение ошибок и за незаконный отказ Росреестра в регистрации права собственности закон предусматривает ответственность.
База данных ЕГРН хранит все сведения об объекте недвижимости, все изменения, уточнения, исправления. Ничто не стирается и не удаляется из базы данных.

Таким образом, законодатель с вступлением в силу нового закона «О регистрации» дает гражданам и юридическим лицам возможность в самые короткие сроки и с максимальным комфортом провести процедуру регистрации прав на недвижимость. Всем, кто ранее не желал стоять в очередях и оформлять документы, теперь можно подать сведения в электронной форме не выходя из дома на портале госуслуг.

Фото с сайта 4geo.ru

1 января 2017 года вступает в силу новый закон о государственной регистрации недвижимости. Предполагается, что его нормы позволят гражданам и юридическим лицам быстрее и проще регистрировать свое имущество. На первый взгляд, это действительно так: сроки регистрации прав и постановки на кадастровый учет сократятся почти вдвое, саму регистрацию можно будет осуществлять в любом регионе вне зависимости от местанахождения объекта, а некоторые записи будут вноситься в реестр автоматически. Однако практикующие юристы считают, что с применением некоторых новых норм могут возникнуть трудности, и рекомендуют зарегистрировать права и поставить объект на кадастровый учет по старым правилам - время сделать это еще есть.

Нормативно-правовое регулирование

Фактически с 1 января 2017 года отношения по регистрации недвижимости будут регулироваться сразу тремя законами: новым законом о государственной регистрации недвижимости и действующими сейчас законами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственном кадастре недвижимости (ч. 4 ст. 72 нового закона о государственной регистрации недвижимости). Директор по правовым вопросам BIND Therapeutics Татьяна Ситнова рекомендует особенно внимательно отнестись к перечню документов, которые необходимы для регистрации и учета: «Они немного различаются в разных законах, но друг другу не противоречат - а значит, надо будет предоставлять их все».

Ведение Единого государственного реестра недвижимости

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этих целей из федерального бюджета планируется выделить 4851 млн руб. Однако бывает, что сведения в ЕГРП и ГКН часто не совпадают, например, новосибирская дорога с газоном, деревьями и кустарником была отмечена в ЕГРП как объект недвижимости (см. " "), а в Кемерово недвижимостью чуть было не признали теплоход, переоборудованный под кафе (см. " ").Чтобы в новом реестре появилась правильная запись, есть смысл проверить ЕГРП и ГКН (и при необходимости исправить данные, указанные там) до начала следующего года. При этом вестись ЕГРН будет исключительно в электронной форме. "Бумажки о собственности" Росреестр с 15 июля также не выдает.

Год назад суды подчеркивали, что "в совокупности записи реестра должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, представляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, - записям в реестре" (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу № А39-5198/2013). Теперь возможна ситуация, что если с записью в реестре что-то случится, при отсутствии свидетельства у собственника могут возникнуть сложности с доказыванием факта регистрации своих прав. "Чтобы этого не произошло, я бы советовал периодически запрашивать выписки из реестров и хранить их у себя. Но будьте готовы к тратам - одна бумажная выписка об объекте недвижимости из ЕГРН обойдется для граждан минимум в 750 руб., для юридических лиц - в 2200 руб.", - предупреждает генеральный директор компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев .

Достоверность сведений

В новом законе декларируется принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН. "Однако на деле оказывается, что речь идет только о достоверности предоставляемых данных. Если, например, в реестре отсутствует информация об охранной зоне инженерных коммуникаций, водоохранной зоне или иных ограничениях, то это вовсе не означает, что их там нет. Соответственно грош цена такой достоверности", - заявляет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский .

Год назад ФСБ предложила ограничить доступ третьих лиц к персональным данным владельцев недвижимости. Хотя Кабмин заморозил этот законопроект (см. « »), на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов все еще идут его общественные обсуждения и независимая антикоррупционная экспертиза. "Не предусмотренное никакими законами кодирование в ЕГРП имен высокопоставленных чиновников и настойчивые попытки вообще закрыть информацию о собственниках - ну о какой достоверности здесь можно говорить?" - задается вопросом Можаровский.

Действительно, с конца 2015 года фамилии высокопоставленных чиновников стали исчезать из действующих реестров. Так, сообщения об этом поступали из Фонда борьбы с коррупцией и Центра антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси интернешнл". Тем не менее, очевидно: запись о том, что тот или иной особняк принадлежит просто "физическому лицу" (а не Иванову Ивану Ивановичу), вовсе не означает, что он является ничейным.

Срок регистрации недвижимости

Сегодня регистрация прав и кадастровый учет занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней - при подаче документов через МФЦ). После вступления в силу нового закона срок регистрации сократится до семи рабочих дней (девять - при подаче документов через МФЦ), а срок постановки на кадастровый учет - до пяти рабочих дней (семь - при подаче документов через МФЦ). Если же регистрация прав и постановка на кадастровый учет будут проходить одновременно, то их общий срок составит 10 рабочих дней (12 рабочих дней - через МФЦ). "Это, конечно, хорошо", - замечает юрист сервиса "Конструктор документов FreshDoc.ru" Алина Тухватуллина . "Но как бы такая оперативность не привела к ошибкам регистратора при проведении правовой экспертизы сделки. Тем более, что нагрузка на Росреестр только возрастает", - опасается эксперт. Чтобы этого избежать, она советует провести горящие сделки и регистрацию ранее возникших прав уже сейчас. «Сроки регистрации прав и проведения кадастрового учета постоянно снижаются. Но я всегда выступаю за одно: допустим, пусть срок составляет не пять дней, а 10, но этот срок будет реальным. А не так, что написано пять дней, а в действительности регистраторы используют какие-то лазейки, и этот срок становится уже другим», - высказался начальник управления Департамента ПАО «Газпром» Алексей Харламов .

Экстерриториальность

С 1 января 2017 года у граждан и юридических лиц появится возможность подавать документы в любое отделение Росреестра вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Это очень удобно для компаний, которые имеют огромное количество помещений и один головной офис, например, в Москве или Санкт-Петербурге. «Все очень долго ждали этого нововведения. Вот только вызывает опасение поток заявлений на регистрацию региональных объектов недвижимости в крупных городах - боюсь, он может взорвать технические и физические возможности регистраторов», - считает Ситнова.

Ввод объекта в эксплуатацию

Существующая сейчас практика в целом допускает получение разрешения на ввод в эксплуатацию вновь созданного объекта, даже если срок аренды земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта, закончился. Однако после 1 января 2017 года это станет невозможным - в новом законе прямо указано, что ввод в эксплуатацию должен быть осуществлен в пределах срока действия соответствующего договора. А вот зарегистрировать право на такой объект можно будет уже после окончания аренды. "Учитывая, что с прошлого года земельное законодательство существенно ограничивает сроки и возможности продления договоров аренды для целей строительства, застройщикам следует очень внимательно отнестись к указанному нововведению. Ведь теперь в пределах срока аренды нужно будет не только успеть собственно достроить объект, но еще и оставить для уполномоченных органов достаточно времени на выдачу всей разрешительной документации", - предостерегает старший юрист Адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Антон Алексеев .

Запись об образовании земельного участка

"Если вы планируете приобрести земельный участок, образуемый из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, при подаче заявления о государственном кадастровом учете после 1 января 2017 года рекомендую обязательно приложить к нему заявление о государственной регистрации права собственности", - советует управляющий партнер Адвокатского бюро "Мурашов, Яшин и партнеры" Денис Мурашов . Дело в том, что после вступления в силу нового закона при кадастровом учете земельных участков по умолчанию будет вноситься запись о том, что эти участки образованы из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. Это означает, что такая земля принадлежит государству, однако пока не определено - муниципалитету, региону или Российской Федерации. Если это не так и собственником земли в соответствии с правоустанавливающими документами является, например, юридическое лицо, его права могут быть нарушены. "Кроме того, перед приобретением такого участка обязательно поинтересуйтесь, на основании каких документов была внесена соответствующая запись в ЕГРН", - добавляет Мурашов.

Новый закон о государственной регистрации недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только позитивные, но и весьма неоднозначные нормы. Таким образом, гражданам стоит серьезно задуматься: имеет ли смысл ждать его вступления в силу или, может, лучше поскорее зарегистрировать свои права на недвижимость, пока еще действуют прежние правила?

Госрегистрация недвижимости до и после 1 января 2017 года

Объект сравнения	До 1 января 2017 года	После 1 января 2017 года
Регулирование	Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"	Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Место подачи документов на регистрацию	Отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости	Любое отделение Росреестра вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости
Срок регистрации недвижимости	Регистрация прав - 10 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ -12 рабочих дней) Постановка на кадастровый учет - 10 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ -12 рабочих дней)	Регистрация прав - семь рабочих дней (при подаче документов через МФЦ девять рабочих дней) Постановка на кадастровый учет - пять рабочих дней (при подаче документов через МФЦ семь рабочих дней) При одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет - 10 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ 12 рабочих дней)
Государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, правообладателях, наличии обременений и другие сведения	Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Государственный кадастр недвижимости (ГКН)	Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Достоверность сведений	Законодательно не закреплена	Декларируется принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН
Запись об образовании земельного участка	Законодательно не урегулирована	При кадастровом учете земельных участков по умолчанию будет вноситься запись о том, что эти участки образованы из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена
Ввод в эксплуатацию вновь созданного объекта при окончании срока аренды на земельный участок, предоставленный для строительства этого объекта	Законодательно не урегулирован, на практике допускается	Запрещается Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"