С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде . Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля».

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

• АЗС, станций автотранспортного ТО;
• офисных, производственных зданий;
• торговых центров;
• спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
2. вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка с последующей сменой категории.
3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и .

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

Огромная российская территория разделена на виды земель, имеющих определенное предназначение. Все, что находится за границами городов, деревень и поселков, законодательство относит к землям сельхозназначения. Причем, категорий таких территорий несколько. На некоторых строительство разрешено, на других категорически запрещено.

Разберем, чем отличаются земли сельскохозяйственного (всех видов) назначения от других категорий. Что можно строить на землях, отнесенных к хозяйственным. Как перевести надел из одной категории в другую.

Суть проблемы и виды сельхознаделов

На рынке много предложений о приобретении в собственность наделов. Люди с удовольствием покупают участки для постройки небольшого домика. Однако без должного понимания законодательства можно купить землю сельхозназначения. Если использовать ее по своему усмотрению, то проблем не избежать. Дело в том, что законом № 101- ФЗ от 24.07.02 угодья поделены на различные категории. Их использование регулируется различными нормативными актами:

• часть участков попадает под закон № 101- ФЗ;
• другая регулируется Земельным, градостроительным и другими кодексами.

Использование земель сельскохозяйственного назначения контролируется государством. Следовательно, необходимо понимать, какой надел подходит для построек, а где строительство запрещено. Кроме того, закон запрещает перепрофилировать определенные участки. Это так называемые особо ценные угодья. Застройка таких наделов преследуется по закону.

Земли сельскохозяйственного назначения распределены на определенные целевые зоны. Часть может использоваться, к примеру, для дачного строительства. Однако это должно быть зафиксировано в документации на надел. Всего закон выделяет несколько целевых направлений использования земель:

1. Под объекты промышленного производства и возведения городов. Они не причисляются к перечню сельскохозяйственных угодий. Следовательно, подлежат застройке.
2. Охраняемые государством зоны. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на них не распространяется. Получить надел в зоне практически невозможно. Они исключаются из оборота.
3. Зоны, предназначенные для сельскохозяйственного производства (выращивания продукции, пастбищ и другого). Строительство на землях данного типа возможно. Однако, объекты должны быть сельскохозяйственного назначения. То есть склады продукции, предприятия переработки и тому подобные (нежилые) здания.
4. Угодья для ведения гражданами личного хозяйства. Как правило, именно они предоставляются по заявлениям желающих иметь дачу. К примеру, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Московской области осуществляется из зон целевого назначения – под ЛПХ.
5. Особые угодья, располагающиеся рядом с замкнутыми водоемами. Их целевое назначение – организация работы предприятий, занимающихся рыболовным промыслом.

Внимание: в 2017 году возведение жилых зданий разрешено только на наделах четвертого типа.

Как узнать и изменить целевое назначение надела

Покупатели обязаны понимать, что приобретают земли сельскохозяйственного назначения. Это необходимо, чтобы не столкнуться с запретом на строительство. Виды разрешенного использования прописаны в 101-м законе. Кроме того, они указываются в документах на надел.

Каждый участок регистрируется в кадастре. На него выдается документ. Владелец обязан . Органы госреестра также выдают соответствующее свидетельство. В нем есть строка о целевом назначении надела.

Внимание: под возведение дачного домика подходят наделы, в документах на которые записано: для садоводства, под ведение ЛПХ, для индивидуального жилищного строительства.

Другое целевое назначение не дает права на застройку напрямую. Однако, его человек может приобрести. Существует процедура смены целевого назначения. Ниже разберем, как перевести землю сельхозназначения, к примеру, в ИЖС.

Компетенция по использованию территорий принадлежит по закону местным органам самоуправления. Они осуществляют выделение наделов в рамках действующих законодательных норм. К примеру, чтобы изменить назначение участка сельхозназначения в Московской области, нужно инициативно обратиться в администрацию муниципального образования.

Процедура схематично выглядит следующим образом:

1. Заявитель пишет обращение в администрацию, прилагая к нему пакет документов. К обязательным относятся:
   1. удостоверение личности;
   2. кадастровые бумаги на надел;
   3. правоустанавливающая документация и другое.
2. По правилам федерального и местного законодательства рассмотрением заявки занимается специально созданный коллегиальный орган – комиссия. Он обязан инициировать общественные слушания.
3. К мероприятию привлекаются заинтересованные физические и юридические лица. Как правило, объявление о слушаниях дается в местной прессе. По инициативе заявителя в адрес интересантов может быть направлено письмо-оповещение.
4. По результатам обсуждений формируется рекомендация руководителю муниципалитета. На ее основании он в трехдневный срок принимает соответствующее решение. Оно также подлежит обнародованию.

Подсказка: финансовые затраты на организацию мероприятия возлагаются на заявителя.

После принятия положительного решения производится перевод земель сельскохозяйственного назначения в выбранную категорию. Это означает такие мероприятия:

1. Собственник получает на руки копию решения руководителя администрации.
2. С ней идет в кадастровые органы и пишет заявку. Суть ее – это оформление назначения в другую категорию участка на основании разрешения муниципальных органов.

Перевод по формальным признакам земли из сельхозназначения в ИЖС завершается только послу того, как у владельца на руках оказываются все документы. Одного решения главы администрации недостаточно, чтобы начать строительство.

Подсказка: изменение категории земель запрещено, когда речь идет об особо ценных угодьях. Такие наделы предназначены только для сельхозпроизводства.

Особенности строительных работ на сельхознаделах

Как правило, вопрос о том, можно ли строиться на отдельных землях сельхозназначения, интересует обычных граждан. Законодательство дает разные права предпринимателям и физлицам. Так, юрлицам и ИП, у которых оформлена аренда земли сельхозназначения, разрешается возведение производственных объектов. Они без труда оформят документы на строительство хранилища, элеватора или иного объекта.

Собственник, не занимающийся сельхозпроизводством, обязан получить разрешение на возведение здания. Его дадут только в том случае, когда правоустанавливающая документация подтверждает такое использование участка. Например, садоводческие товарищества относятся законом к категориям априори разрешённого строительства. На таковых можно смело планировать возведение дома. Если же в бумагах указан иной вид целевого использования, то необходима его смена. Как это сделать вы можете уточнить у .

Также хотелось бы сказать о продаже и покупке наделов. Несколько советов желающим приобрести участок подальше от города. Рынок земли довольно обширен, поэтому предложений множество. При выборе необходимо учитывать такое понятие, как срок экспозиции. Оно буквально означает, сколько времени надел предлагает покупателю. Чем длиннее срок экспозиции земель, тем невыгоднее покупка.

Участки, предлагающиеся по оптимальным параметрам цена – качество, выкупаются очень быстро. Их срок экспозиции минимален (до одних суток). Если же понравившийся надел торгуется несколько лет, то лучше съездить на место и присмотреться к его особенностям. Вероятно, у него есть серьезные недостатки.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Оценка стоимости земли Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли? Какова последовательность этапов при проведении оценки земли? Как выглядит Отчет об оценке земли? Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли? Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли? На каких принципах базирует проведение оценки земли? Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли? Какие стандарты и методические указания применяет Оценщик при проведении оценки земли? При проведении оценки земли Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО): Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли? Какова последовательность этапов при проведении оценки земли? Как выглядит Отчет об оценке земли? Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли? Какие подходы и методы применяются при проведении земли? На каких принципах базирует проведение оценки земли? Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли?

При проведении оценки земли Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты (ФСО): — Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

Анализ методов оценки земельных участков промышленного предприятия как важной составляющей управления его стоимостью (ч

Аннотация: На сегодняшний день многие производственные предприятия оказались перед непростым выбором: приобретать ли им в собственность земельные участки, на которых они расположены, что, несомненно, отвлечет материальные ресурсы от их модернизации, либо продолжать арендовать землю, что также имеет свои минусы.

Блог о загородной недвижимости

Навигация по записям

По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов:

Ликвидный участок в непосредственной близости от Москвы, адекватный по цене, с хорошей транспортной доступностью и подведенными коммуникациями может найти своего покупателя буквально за один день, оформление документов займет еще порядка месяца.

Неликвидный участок может продаваться более 4 лет.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Объектами являются:

В оценочной практике существуют различные виды стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

При определении инвентаризационной стоимости определяется восстановительная стоимость объекта оценки.

Анализ предложений земельных участков в Ярославлеза период 2010-2011 гг

На первичном рынке в основном представлены участки под строительство жилой недвижимости. Аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства (для индивидуального жилого дома на 10 лет, для многоквартирного дома на 3 года) проводятся Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля. Вместе с тем, за период с сентября 2010 г. по февраль 2011 г.

Срок экспозиции земельного участка

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Метод капитализации

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

Упаковка земельного участка

Предлагаемые виды работ позволяют сторонам, заинтересованным в осуществлении покупки-продажи земли или ее освоении:

Предлагаемый комплекс работ существенно упрощает для заинтересованных сторон нацеленных на покупку или продажу участка. или его застройку, процесс оценки его реальной рыночной цены, в зависимости от уникальных характеристик.

Заказчик получает следующий свод градостроительной и исследовательской информации по запрашиваемому участку:

В девелоперском отчете, который может для вас подготовить компания Барусс, будут предоставлены официальные документы, по согласованию с органами и техническими службами, а также качественные и количественные характеристики присущие земельному участку с проведенными финансовыми расчетами возможных доходов, аналитическим заключением по возможным ограничениям, которые касаются использования земельного участка, а также юридическое (правовое) заключение.

Мы с удовольствием ответим на возникшие у вас вопросы.

Оценка стоимости недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена - применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании - выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать.

Словарь оценщика

Понятия, которые употребляются в оценочной деятельности, устанавливаются национальными стандартами, в частности:

база оценки — комплекс методических подходов, методов, и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использование ее результатов;

методические подходы — общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

оценочные процедуры — действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку;

принципы оценки — положенные в основу методических подходов основные правила имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке.

Как определяют цену заброшенных пионерлагерей, заводов и санаториев?

«Хотелось бы узнать приблизительную схему оценки объектов, предлагаемых к реализации. Например; бывшие детские оздоровительные дачи, отдаленность от Твери 25 км, площадь земли 11 га. граничит с с/п, газ по границе, строения кирпичные и щитовые, в приличном состоянии, собственная трансформаторная подстанция, артезианская скважина. Собственник оценил в 45 млн руб. Как сформировать предложение и подойти к реальной цене.

Срок экспозиции земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Оценка стоимости имущественного комплекса — это оценка земельного участка, с расположенными на нем активами предприятия (комплекса зданий, сооружений и иных объектов недвижимости). Помимо этого, в состав имущественного комплекса могут входить машины и оборудование, находящиеся в этих зданиях.

Специалистами ГК «МЕТРИКС» производиться комплексная оценка имущественных комплексов для следующих целей:

В настоящее время, для эффективного управления предприятием специалистами ГК «МЕТРИКС» производится оценка имущественного комплекса для внутренних нужд компании.

Использование достоверных данных о состоянии всего имущественного комплекса или отдельных активов и последующая его оценка, позволит Вам увидеть все слабые и сильные стороны и принять необходимые управленческие решения.

Согласно требований федерального законодательства и стандартов нами определяются различные виды стоимостей имущественного комплекса:

Мы всегда рады и готовы оказать Вам содействие в подготовке отчета об оценке имущественного комплекса любого масштаба, направленности, состава активов и сложности.

Большая деревня»

В сознании наших соотечественников Москва – крупный, современный мегаполис, где жизнь любого её района и всех жителей полностью подчинена урбанистическому укладу. Ритм столицы сказывается на всём: перемещениях по автомагистралям и метро, офисной и заводской работе, реакции на политические события, насыщенной культурной программе, массовых спортивных соревнованиях, активности в строительстве новых объектов.

Представить себе уголок в стиле сельской идиллии, когда спозаранку выходишь на крыльцо собственного дома с мыслью полить цветы или прополоть огород, достаточно сложно.

---