В результате политико-экономической ситуации, спровоцировавшей рекордный рост доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, собственники проектов впервые с 2000 года стали фиксировать курс долларовой ставки аренды в рублевом эквиваленте, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
На данный момент к этой мере прибегли более 90% арендодателей столичных ТЦ, среди которых, прежде всего, девелоперы проектов, строящихся и введенных в эксплуатацию после 2013 г., и лишь отдельные арендодатели не идут на уступки. Валютный коридор фиксируется на уровне 40-50 рублей за 1 доллар США на срок от 3 месяцев до 2 лет. Ритейлеры пытаютcя пролонгировать этот период, но в ключевых проектах это сделать не удается.
В среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, за последние 12 месяцев снизились на 20-40%, тогда как пересмотр коммерческих условий в востребованных объектах с сильным пулом арендаторов и высоким трафиком в сегодняшней непростой ситуации происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды, который позволяет нивелировать курсовую разницу.
Юлия Соколова , директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank, отметила: «С октября 2014 г. на рынке торговой недвижимости Москвы отмечается дефицит арендаторов, приведший к рекордному росту доли вакантных площадей - до 8% в среднем по рынку. Однако в недавно открывшихся проектах уровень вакансии доходит и до 40%. Это связано с тем, что арендаторы с осторожностью рассматривают вход в новые проекты и готовы открывать свои магазины только на лояльных условиях на первые периоды аренды».
Таблица. Рублевый эквивалент текущей долларовой ставки в торговых центрах* Москвы, февраль 2015 г.
* рассматриваются строящиеся торговые центры, а также введенные в эксплуатацию не раньше 2013 г.
** не включая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи
Источник: KnightFrankResearch , 2015
Вконтакте
Одноклассники
Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Все исследования рынка Читайте также:
В рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости – 4 новых игроках за 5 лет
Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг девелоперских компаний в сегменте торговой недвижимости по размеру портфеля на текущий момент. Всего в перечень вошло 15 крупнейших компаний с портфелем не менее 190 тыс. кв. м торговых площадей.
09.04.2019Не количеством, а качеством
Анализ рынка торговых центров Санкт-Петербурга по итогам 1-го квартала 2019 года: за прошедший квартал в ТЦ открылся минимальный объем новых арендаторов за четыре года. При этом они появлялись в рамках ротации по улучшению пула операторов, что в конечном итоге приводит к повышению арендных ставок на рынке.
13.03.2019Обеспеченность россиян аутлетами в 7 раз ниже, чем в Европе
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отметили, что обеспеченность россиян магазинами формата аутлет на самом низком в Европе уровне - 1,1 кв. м /1000 чел. против 9,2 кв. м/1000 чел. в среднем в европейских странах и 90 кв. м/1000 чел. в США. В Америке аутлетов насчитывается более 200, в Европе - около 150, в России - всего 6.
12.02.2019Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей - 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.
За первый квартал общее предложение офисных площадей увеличилось примерно на 175 000 кв.м, в основном за счет ввода административного корпуса «Невской ратуши». Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А составлял в конце марта 11,3%, в объектах категории В — 12,8% (данные JLL).
Основной спрос на офисную недвижимость формируют российские компании, причем около 40% всех качественных объектов — в аренде у нефтегазового сектора.
По оценкам «АйБи ГРУПП», арендные ставки стабилизировались. Для класса А актуальный диапазон: 1250-1350 руб./кв.м в месяц, для В — 880-980 руб./кв.м.
Офисные встройки предлагаются в собственность в среднем по 110 000 руб./кв.м. Эти объекты подешевели за квартал примерно на 9%. Отдельные помещения, которые сдаются в аренду, напротив, подорожали на 6%. В среднем конторы во встройках обходятся арендаторам в 860-960 руб./кв.м в месяц.
Торговый минимализм
За первые три месяца в Петербурге не появилось ни одного нового торгового центра или гипермаркета. Летом по плану откроется ТРЦ «Охта Молл» и вторая очередь ТРК «Порт Находка» (10 860 кв.м).
В конце года, по данным в Maris | CBRE, может завершиться реконцепция ТЦ «Капитолий», который трансформируется в дисконт-центр.
На рынок Петербурга все еще выходят международные бренды. Среди новичков — Jil Sander Navy, Eres (Chanel) и Veta. Сети Uniqlo, Mango и Reserved заявили о планах расширения.
Инвесторы в сфере торговой недвижимости практически не проявляют активности, отмечают в «АйБи ГРУПП». Основные причины — неопределенный спрос со стороны ритейлоров и малодоступное финансирование.
В ответ на падение спроса торговые центры пересматривают условия аренды. Как правило, речь идет о дисконте в 3-7% на два-три месяца. Другой вариант — сокращение занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы. Часть пустующих помещений отдают под развлекательную зону или выставочное пространство. По наблюдениям «АйБи ГРУПП», некоторые собственники ТЦ пытаются делать перепланировку, объединяя мелкие помещения в одно и надеясь тем самым привлечь «якорного» арендатора.
Средние ставки для операторов торговой галереи составляют сейчас 3400-3800 руб./кв.м в месяц, для «якорей» — от 630 до 830 руб./кв.м.
По оценке Colliers International, в первом квартале повышенный интерес к помещениям стрит-ритейла проявили владельцы ресторанов, магазинов сувениров, фермерских продуктов, а также новые операторы, работающие в сегменте детских товаров (например, «Дочки-Сыночки»).
Некоторые ритейлоры, такие как Adidas, окончательно ушли «с улицы», сохранив присутствие только в торговых центрах. Случались и крупные переезды. Так, сеть ресторанов «Токио-City» закрыла заведение на пр. Просвещения, 46 и арендовала по соседству 2000 кв.м.
Наиболее востребованными остаются встройки от 200 до 500 кв.м в центре города, а также площади от 1000 кв.м в спальных районах и новых пригородных кварталах.
Узкая логистика
В 2016-м в Петербурге запланировано к вводу порядка 190 000 кв.м складских площадей. Для сравнения: в 2015-м было введено 182 000 метров (по данным Knight Frank St. Petersburg). Уровень вакансий на объектах составляет в среднем 6-7%.
Средневзвешенная ставка в терминалах класса А, по оценке Knight Frank, подросла за квартал на 1%, до 504 руб./кв.м в месяц (с НДС и операционными расходами). В классе В, наоборот, наблюдается снижение на 3%. Средний уровень — 358 рублей за «квадрат», а диапазон довольно широк: от 300 до 450 руб.
С начала года в городе не введено ни одного спекулятивного объекта, а в Ленобласти — лишь один (данные Maris | CBRE). Речь о складском комплексе «Покровский» общей площадью 7000 кв.м. Кроме того, завершены два проекта в формате built-to-suit на территории индустриального парка «А плюс парк Шушары» — по совокупности 37 000 кв.м.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Андрей Косарев , гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге:
В новых договорах сейчас преимущественно фигурируют рубли. Правда, некоторые собственники торговых площадей используют валюту, но вводят свой курс. Как правило, не более 50-60 рублей за доллар. Арендную ставку чаще всего фиксируют на календарный год либо до конца 2016-го, но бывает, что и всего на 3-6 месяцев.
Индексация ставок происходит по типичной схеме: либо на фиксированный процент (от 7 до 10%), либо на индекс потребительских цен, но не более 10%.
Сергей Игонин , управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
В целом заполняемость у бизнес-центров класса В выше, чем у объектов уровня А. Однако новые офисы А-класса, наоборот, заполняются быстрее.
Примерно 40% клиентов из тех, кто рассматривает переезд, на самом деле просто рассчитывают на скидку на прежнем месте. Управляющие не часто идут на уступки, только если угроза потерять арендатора реальна. Средний срок вновь заключаемых договоров составляет три года, реже контракты подписывают на пять или даже десять лет.
Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
Впервые лидером по объему офисных площадей стал Московский район.
По городу в целом чистое поглощение офисов составило за первый квартал 65 500 кв.м, включая вторую очередь БЦ «Виктория Плаза», которую полностью арендовали структуры Газпрома. Средняя ставка в классе А подросла на 1,5% и составляет 1580 руб./кв.м (включая НДС и операционные расходы).
Рынок стрит-ритейла был весьма активным. В городе в основном открываются заведения общепита и продуктовые магазины. Наоборот, уходят с рынка предприятия сервиса и банковские отделения.
Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
В офисном сегменте у нас теперь нет ставок, привязанных к валюте. Только рубли.
Есть примеры, когда стоимость уборки и электричества, которые традиционно оплачивались отдельно, стали включать в ставку. Все чаще арендная плата фиксируется на два года, а размер индексации в договорах четко не оговаривается. По нашим оценкам, средневзвешенная ставка за офисы класса А составляет 1435 руб./кв.м в месяц, класса В — 1076 руб. Суммарное чистое поглощение в бизнес-центрах достигло за квартал 38 000 кв.м.
Наталия Киреева , руководитель отдела исследования рынка недвижимости Maris | CBRE:
В марте стало больше свободных офисов в Центральном, Василеостровском и Красногвардейском районах. Васильевский остров арендаторы покидают из-за сложной транспортной ситуации, а из Центрального и Красногвардейского уезжают из-за завышенных арендных ставок. Количество вакантных площадей, напротив, снизилось в Московском районе, а также в Выборгском, где заработала после реконструкции ст.м. «Выборгская».
По нашим оценкам, 97% арендодателей номинируют платежи в рублях, в 2015-м таких было 90%. Анализ сделок показал, что реальные ставки меньше запрашиваемых в среднем на 7% (в классе А) и на 9% (в классе В). При этом размер скидки может варьироваться от 2 до 30%. Для крупных контрактов (от 1500 кв.м) дисконт в среднем составляет 17%.
В складском секторе объем сделок по аренде (с учетом built-to-suit) превысил 40 000 кв.м. Больше всего новых контрактов подписано в комплексах класса А. Растет спрос на покупку небольших производственных помещений (до 5000 кв.м) в черте города. Арендные ставки в среднем не поменялись. Они достигли так называемого дна и сопоставимы с уровнем 2011 года.
Менее 10% собственников складов (в первую очередь — иностранные девелоперы) номинируют платежи по системе triple net. Большинство арендодателей включает в ставку все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), за исключением электричества. Часть арендаторов оплачивают коммуналку самостоятельно по фактическому потреблению.
Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2016 г.
По данным Knight Frank St. Petersburg, Maris | CBRE
Структура предложения на рынке качественных офисных объектов Петербурга, %
По данным JLL
Крупные сделки на рынке купли-продажи в I кв. 2016 г.
По данным «АйБи ГРУПП»
Торговые и складские проекты со сроком ввода в 2016 г.
По данным «АйБи ГРУПП», JLL
Офисные проекты со сроком ввода в 2016 г.
По данным Knight Frank St. Petersburg
Основные торговые улицы Петербурга по итогам I квартала 2016 г.
По данным JLL
Крупные сделки на рынке аренды в I квартале 2016 г.
По данным «АйБи ГРУПП», Maris|CBRE
Низкий уровень деловой активности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. Продолжают пустеть и торговые центры: средний уровень свободных площадей в конце 2015 года побил очередной рекорд – 13%, и это не предел, уверены эксперты.
В Сити не занято 40% офисов
Кризис на столичном рынке офисной недвижимости усиливается. Уровень свободных площадей на рынке офисов в начале 2016 года достиг 20%. В классе «B» вакантность «терпима» – 14%. А вот дорогие офисы востребованы намного меньше: в классе «А», по разным оценкам, пустуют 28–30% площадей. Наиболее критическая ситуация в Москва-Сити: там не заняты 40% офисов.
Низкий спрос на офисы резко приглушил строительную активность девелоперов. По данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в прошлом году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 тыс. кв. метров, что вдвое меньше показателя 2014 года. Причем замораживать застройщикам приходится уже начатые проекты: в настоящее время около 1 млн кв. метров офисных помещений находится в достаточно высокой степени готовности, однако считанное количество проектов будет завершено в этом году. По оценкам Cushman&Wakefield, в эксплуатацию будет введено около 300 тыс. кв. метров. Сроки окончания строительства ряда проектов откладываются более чем на два года. Все «бумажные» проекты и объекты на ранних этапах строительства заморожены или пересматриваются.
Низкий уровень деловой активности и высокие показатели вакантности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. «В 2016 году тенденция по переходу рынка коммерческой недвижимости в рублевую зону сохранится. К концу года рынок может полностью перейти на рублевые договоры аренды и купли-продажи», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.
Переходу рынка на расчеты в рублях будет способствовать и недавнее судебное решение. В конце 2015 года Арбитражный суд Москвы принял прецедентное решение по иску компании «Вымпелком» к владельцу офисного здания, где она арендует помещение. Истец требовал зафиксировать курс доллара в договоре аренды со ставкой, номинированной в валюте. Суд встал на сторону «Вымпелкома» и постановил, что «арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, и ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя». По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a‑Tet Елены Мишиной, данный случай может стать неприятным прецедентом, позволяющим арендаторам трактовать договорные условия в свою пользу. В этом случае для собственников недвижимости рублевые договоры останутся единственным надежным инструментом работы на рынке.
Однако вполне возможно, что этот случай останется единственным. «В России нет прецедентного права. Каждый похожий случай будет рассматриваться судом в отдельности, исход дела может быть разным», – считает директор по развитию коммерческой недвижимости «БЕСТ-Новострой» Виталий Лебедев.
Помимо перехода рынка в рублевую зону, наблюдается существенное падение арендных ставок. Их снижение наиболее заметно в зданиях класса «B» и «B+». «Относительно конца 2014 года ставки аренды для этих классов в рублевом выражении упали на 44% и 39% соответственно. Для офисов класса «А» в течение 2015 года была характерна более устойчивая динамика, так как ставки в значительной степени были номинированы в валюте – за год класс «A» подешевел на 5%», – рассказывает Александр Шибаев. «В пределах Третьего транспортного кольца хороший бизнес-центр класса «В» сегодня обойдется в среднем в 24 тыс. руб. за кв. м/год, тогда как в конце 2014 года ставка подобных объектов была на уровне $650 за кв. м/год. Уровень ставок бизнес-центров класса «А» сейчас находится в диапазоне 32–45 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как до кризиса этот показатель равнялся $1100 за кв. м/год. В пределах МКАД в бизнес-центре класса «В» или «B‑» сейчас можно найти объекты за 6 тыс. руб. за кв. м/год», – говорит Елена Мишина.
Продолжается волна переездов арендаторов в новые офисы. «Арендатор обычно задумывается о смене офиса в том случае, если оптимизация расходов при переезде составляет в среднем от 15% до 20%. Или если появляется уникальная возможность арендовать более качественный офис на условиях, недостижимых ранее. По результатам первых двух месяцев 2016 года мы наблюдаем достаточно высокую активность со стороны пользователей помещений класса «А», а также растущий спрос на покупку качественных офисов – например, таких как БЦ «Аквамарин III» на Озерковской набережной», – отмечает генеральный директор ООО «АФИ РУС» Марк Гройсман.
По словам Елены Мишиной, среди арендаторов в равной степени наблюдаются две тенденции. С одной стороны, с целью экономии компании объединяют разные офисы в один. С другой – представительские компании часть подразделений выводят в более удаленные локации, оставляя фронт-офис в бизнес-центре класса «А».
Некоторые крупные арендаторы рассматривают приобретение снимаемых площадей в собственность. «Например, в декабре была заключена крупнейшая сделка в 2015 году по купле-продаже офисной недвижимости: банк «ТКС» приобрел 8,1 тыс. кв. метров офисов в МФК «Водный». Также воспользоваться низким уровнем цен на офисном рынке пытается и компания «Яндекс», которая ведет переговоры по приобретению части БЦ «Красная Роза», который она в данный момент арендует», – рассказывает Александр Шибаев.
Эксперты ожидают, что в 2016 году мы не увидим ни роста спроса на качественные офисные площади, ни резкого падения. «Наиболее успешный бизнес воспользуется ситуацией, чтобы улучшить параметры своих офисных помещений. И наоборот, часть компаний будет оптимизировать финансовые затраты, понижая класс своих офисов. Кроме того, в этом году изменится структура спроса – увеличится доля сделок с офисными помещениями класса «В‑» и «С», снизится размер запрашиваемой площади», – считает руководитель направления маркетинга недвижимости IPT Group Маргарита Моисеева.
«Повышение ставки по налогам на торговую недвижимость в 2016 году только усугубит те проблемы сегмента, которые начали назревать еще в 2014 году. Налоги – не самое страшное. Основная проблема – сжимание экономики и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на товары и услуги, что привело к снижению доходности бизнеса мелких и средних предпринимателей – основных «потребителей» стрит-ритейла на первых этажах жилых домов. При этом сам сегмент таких торговых площадей (формата «магазин у дома») в последние 5 лет увеличивался, в том числе и из-за градостроительных требований властей. В Московской области одной из приоритетных задач градостроительной политики является снижение маятниковой миграции и создание рабочих мест в ближайшей транспортной доступности от мест проживания. Например, в домах даже средней этажности первые этажи могут быть только нежилыми. На фоне снижения этажности и плотности населения в отдельно взятых проектах арендаторы и собственники в некоторых видах бизнеса не всегда могут рассчитывать на покупательский трафик, достаточный для того, чтобы бизнес оставался доходным, а не только покрывал аренду, коммунальные платежи, ФОТ и другие операционные расходы. По оценкам аналитиков, 25% коммерческих площадей в Москве вакантны, в области эта цифра выше – до 30% (с учетом офисов). При этом даже без повышения налога ситуация не была бы радужной – если у бизнеса нет денег на развитие сетей, на покупку площадей, оборудования, если бизнес не видит перспектив, то нет денег и на налоги, независимо от размера ставки этих налогов. Круг замыкается, налогооблагаемая база продолжает сжиматься».
Торговые центры открываются полупустыми
В отличие от офисов, строительство торговых объектов из-за кризисов почти не замедлилось. В 2015 году открылось сразу семь новых крупных торговых центров: «Кунцево Плаза», Центральный детский магазин, «Клен», «Тиара», Columbus, Mari, Zеленоград. Почти все заявленные проекты были запущены в срок. Хотя стоит отметить, что во многих из них произошли так называемые технические открытия – запуск якорных арендаторов при низком заполнении торговых галерей. Уровень вакантных площадей в новых торговых центрах в среднем не превышал 50%. Для сравнения: еще два года назад все ТЦ были полностью заняты арендаторами. При этом в целом ввод торговых площадей в прошлом году соответствовал среднему уровню предшествующих лет – около 550 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, то есть рынок торговых центров Москвы увеличился почти на 12%.
В этом году стройка торговых центров продолжается теми же ударными темпами. На рынке присутствует большое количество проектов в высокой стадии готовности, так что аналитики прогнозируют ввод объектов на уровне 2015 года. Однако уже с 2017 года произойдет логичный обвал объемов нового строительства, поскольку девелоперы не начинают новых проектов. «В период с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей сократился на 38%. Эта тенденция в перспективе может привести к дефициту нового предложения», – говорится в отчете консалтинговой компании KnightFrank.
Торговые центры продолжают пустеть. Средний уровень свободных площадей в торговых центрах в конце 2015 года побил очередной рекорд –13%. Учитывая высокий объем нового строительства, в этом году рост уровня вакантных площадей неизбежен.
В условиях экономической и политической нестабильности, а также снижения покупательской способности населения многие сетевые операторы изменили планы развития, заметно снизив темпы экспансии. Некоторые торговые сети начали активно экспериментировать с новыми форматами. «X5 Retail Group» планирует открытие газетных киосков «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка» и запуск сети дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель». Ресторанный холдинг Ginza Project инвестирует в создание сети «ресторанов на колесах» под брендом Ginza Truck, российская компания Melon Fashion Group будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов», – отмечается в отчете Cushman&Wakefield.
Арендные ставки большинства торговых центров еще два года назад номинировались в валюте, но сейчас рынок торговых площадей почти полностью перешел в рублевую зону. Другой важный тренд – собственники торговых площадей все чаще работают с ритейлерами на условиях получения процента с оборота, а также предлагают им дополнительные опции (например, арендные каникулы или отделка помещения за счет собственника).
Рост конкуренции между торговыми центрами вынуждает собственников объектов с устаревшими архитектурно-планировочными решениями прибегать к реконцепции и поиску своей ниши на рынке. Прошлый год ознаменовался открытием сразу двух торговых объектов после глобальной реконцепции: старые торговые центры были снесены, и на их месте возникли новые объекты. Это Центральный детский магазин на Лубянке и МФК «Кунцево Плаза» (бывший ТЦ «Рамстор»). «В «Кунцево Плаза» после редевелопмента была не только радикально увеличена общая площадь, но и появились офисная и жилая части, сделавшие проект более ликвидным на рынке», – считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.
В большинстве же торговых центров реконцепция проходит намного мягче, без сноса. «Потребительское поведение и привычки покупателей постоянно меняются, поэтому в том или ином смысле реконцепция торговых центров происходит постоянно. Реконцепция не всегда связана с капитальной перестройкой здания, это может быть изменение структуры пула арендаторов, позиционирования объекта или маркетинговых акций», – говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ‑Недвижимость» Елизавета Гудзь.
В сегменте стрит-ритейла от кризиса больше всех пострадали наиболее престижные и переоцененные торговые улицы города – Тверская, Столешников переулок, Кутузовский и Ленинский проспекты. «В этих локациях были перегретые цены, и большинство арендаторов держали там не доходные, а исключительно имиджевые торговые точки. В связи с кризисом, а также уходом ряда иностранных производителей с российского рынка эти торговые точки остро переживают отток арендаторов», – рассказывает Елена Мишина.
Динамика ставок аренды в стрит-ритейле была разнонаправленной. В основном она была связана с решениями городских властей реконструировать улицы в центре. «На Тверской, Мясницкой, Маросейке ставки снизились прежде всего по причине появления там платной парковки или отсутствия парковочных мест. Напомню, что на Тверской парковку запретили полностью. Ставки остались стабильными на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира и на Профсоюзной улице. А на некоторых пешеходных улицах, которые открылись после реконструкции, например, на Пятницкой или Петровке, ставки выросли на 10–20%», – отмечает Виталий Лебедев.
В целом уровень свободных помещений в стрит-ритейле вырос. Однако, по мнению участников рынка, это связано не столько с кризисом, сколько с решением московских властей по обязательному размещению коммерческих объектов на первых этажах жилых домов. Часть этих площадей просто не успевает поглощаться рынком, другая часть (помещения, не имеющие доступа к внешнему пешеходному трафику) перешла в разряд неликвидов.
Безусловно, окажет влияние на столичный рынок стрит-ритейла в феврале 2016 года. Постановление о сносе самовольных построек вблизи станций метро было принято столичным правительством в декабре 2015 года. В список сносимых построек попало более 100 объектов, собственникам которых были направлены уведомления о необходимости снести незаконные сооружения. По 97 объектам из 104 срок на самостоятельный демонтаж истек 8 февраля. В ночь на 9 февраля начался масштабный снос торговых павильонов, а 21 февраля – демонтаж торгового центра «Пирамида» на Пушкинской площади. Хотя москвичи поддержали инициативу властей, многие участники рынка считают ее несвоевременной. «От такой меры в первую очередь страдают малый бизнес и задействованные в этой сфере наемные рабочие. Непонятно, когда эти бизнесы найдут новые помещения. Ставки в торговых центрах, да еще и в таких ходовых локациях, им не по карману. Скорее всего, такие собственники будут лихорадочно искать помещения стрит-ритейла, но подобных площадок немного, а потребительский поток не сопоставим с палатками у метро. И совсем невероятно, что предложение властей по предоставлению аналогичных помещений в Новой Москве устроит кого-то из таких арендаторов», – считает Елена Мишина.
Кризис сильнее, налоги выше
В условиях кризиса любые дополнительные затраты, которые несет бизнес, отражаются и на рынке коммерческой недвижимости. Так, переход на уплату налога от кадастровой стоимости и поэтапное увеличение ставки этого налога оказывают негативное влияние на рынок. «По многим коммерческим объектам, особенно давно построенным, платежи по налогу на имущество возросли в разы, а иногда и в десятки раз. Это привело к снижению чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости, и, как следствие, к снижению стоимости коммерческой недвижимости», – говорит Алексей Стрелецкий.
В 2016 году произошло очередное повышение ставок налога на коммерческую недвижимость. В Москве ставка налога на имущество будет поднята незначительно – с 1,2% до 1,3% от кадастровой стоимости. Первоначально предполагалось поднять ставку в 2016 году до 1,5%, однако правительство Москвы решило резко не поднимать налоги. Этот шаг эксперты рынка оценивают положительно. «Послабления по налогу на имущество и не столь резкое повышение ставки положительно скажутся на инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Мы не ожидаем, что цены вырастут, но привлекательность и ликвидность рынка могут немного возрасти», – уверен Алексей Стрелецкий.
При этом в условиях кризиса любая дополнительная нагрузка станет ощутимой для бизнеса. «Дополнительные издержки арендодатели будут вынуждены включить в арендную ставку. В свою очередь, арендаторам придется компенсировать потери за счет конечного потребителя, увеличивая стоимость услуг или цены на товары. Дополнительное удорожание товаров и услуг негативно скажется на всех – и на беднеющих потребителях, и на государстве, которое в перспективе недополучит налог от закрывшихся убыточных объектов», – считает Елизавета Гудзь.
По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, в перспективе сильнее всего пострадают владельцы малых и средних по площади торговых и офисных зданий. С 1 января 2017 года налогообложение с кадастровой цены будет распространено на все торговые и офисные здания, до этого оно касалось только объектов площадью более 3 тыс. кв. метров. «Многие компании не выдержат роста налоговых издержек и прекратят свою деятельность. Соответственно, сократится налогооблагаемая база коммерческих объектов, при этом вырастет количество безработных», – говорит Александр Шибаев.
На рынке офисной и торговой недвижимости 2015 год прошел без неожиданностей и потрясений. Как считает региональный директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов, основных трендов было три: переход рынка на рубли практически во всех сегментах; его консолидация (приобретения на рынке совершали в основном уже присутствующие на нем игроки); сложности в получении проектного финансирования и фактическое его отсутствие со стороны западных банков.
По наблюдениям аналитиков R7 Group, значимой для рынка тенденцией стал переход на рублевые ставки аренды. «Переход на рубли может быть как явным, так и скрытым — через фиксированный курс пары доллар/рубль. В объектах класса В и С можно говорить о тотальном переходе на рублевые договоры аренды; в премиальных объектах сохраняются долларовые договоры», — говорит генеральный директор R7 Group Юрий Догадченко. Учитывая средний срок экспозиции помещений — а он приближается к году, — собственники помещений стали очень гибкими в вопросах аренды и готовы идти на существенные дисконты потенциальным арендаторам.
Сложности с получением проектного финансирования привели к снижению ввода новых площадей. Управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов отмечает, что ввод новых офисных площадей в текущем году снизился до уровня 2012-2013 годов, сократившись вдвое по сравнению с показателем 2014-го. Согласно данным S.A. Ricci, прирост нового предложения во втором полугодии 2015-го оказался на 48% ниже значения первой половины года. Сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенесены на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались от офисной составляющей в проектах или сокращали ее, при этом анонсирования новых проектов практически не было.
По словам старшего директора отдела исследований компании Cushman & Wakefield Юлии Богомол, на фоне сокращения ввода новых квадратных метров спрос на новые помещения снизился до минимальных значений. В результате стал расти объем свободных площадей. Уровень вакансий вырос к декабрю до 20% — это уже около 3,2 млн кв. м свободных помещений. Ставки аренды на этом фоне бьют исторические минимумы, снижаясь каждый квартал.
По данным аналитиков компании Knight Frank, запрашиваемые ставки аренды по сравнению с четвертым кварталом 2014 года в офисах класса А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом, в офисах класса В снижение составило 10 и 14% соответственно. По предварительным оценкам, средневзвешенные ставки аренды в четвертом квартале 2015 года составят 25 904 руб. за квадратный метр в год в офисах класса А и 15 106 руб. — в офисах класса B. На следующий год возможна коррекция долларовых ставок аренды в сторону уменьшения, в то время как рублевые ставки аренды могут демонстрировать рост.
В то же время, отмечает Юлия Богомол, общий объем новых сделок аренды и продажи по итогам года превысит 1 млн кв. м, а значит, крупные стабильные компании рынок не покидают.
Торговля перешла на процент от оборота
Торговая недвижимость, по определению управляющего партнера компании Knight Frank Сергея Гипша, в нынешний кризис «самый пострадавший сегмент». Согласно предварительным подсчетам Knight Frank, в течение 2015 года в Москве открылись 13 торговых центров общей площадью 1,23 млн кв. м (GLA — 592 тыс. кв. м). Большой объем ввода новых торговых площадей сопровождался снижением спроса на них. В результате уровень вакантных площадей до конца года, по мнению экспертов Knight Frank, увеличится до 11,3%.
Востребованность торгового центра во многом зависит от концепции торгового центра. По словам регионального директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International Россия» Анны Никандровой, успешные крупные торговые центры Москвы, открывшиеся в конце 2014-го — начале 2015 года полупустыми, заполняются благодаря удачной локации и качественной концепции.
Соглашения по коммерческим условиям, достигнутые собственниками и арендаторами торговых центров в первом—третьем кварталах 2015 года, по большей части остаются в силе, а по истечении срока стороны стараются их продлевать. Для устойчивых ретейлеров это в первую очередь фиксация курса рубля в существующих проектах на квартал или на полгода, а в новых проектах — от двух-трех лет до полного срока договора. «Таким образом, снижение ставок происходит в долларовом выражении, в рублевом они практически не изменились с середины года», — говорит Анна Никандрова.
Как подсчитали в Knight Frank, ставки аренды, номинированные в валюте, в среднем по рынку снизились по сравнению с концом 2014 года на 20-35%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы. Это характерно преимущественно для операторов профиля «продуктовые сети» и DIY. Аналитики Knight Frank отмечают также, что в течение всего года арендаторы и девелоперы торговых центров продолжали поиск сбалансированных и выгодных всем участникам сделки условий сотрудничества.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок отмечает также, что трендом уходящего года в торговой недвижимости стал переход арендаторов с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. Размер средней арендной ставки в торговых галереях, по данным компании, за год снизился на 10% и для якорных арендаторов находится в диапазоне 6-37 тыс. руб. за квадратный метр в год, для торговых галерей —120-225 тыс. руб., а оплата аренды в виде процента с оборота составляет 2-5 и 10-15% соответственно. При согласовании условий аренды часто используются также практика постепенного повышения ставки и плавающая ставка в зависимости от уровня вакантных помещений.
Одна рука дает — другая отнимает
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости заставила правительство Москвы пойти на некоторые уступки и изменить свое решение по повышению ставки налога на имущество организаций, исчисляемого от кадастровой стоимости. Сегодня эта ставка составляет 1,2%. Власти планировали увеличить ее 0,3 процентного пункта (п.п.), однако с 1 января 2016 года она будет повышена лишь на 0,1 п.п. С одной стороны, это, несомненно, позитивный шаг, считают участники рынка. Но если смотреть глубже, то даже не полумера.
Ситуация с налогом, исчисляемым от кадастровой стоимости недвижимости, очень тяжелая, считает директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield Сергей Белов. «Зачастую кадастровая стоимость завышена, иногда в несколько раз, что ложится очень тяжелым бременем на бизнес. В целом повышение ставки как на 0,3 п.п., так и на 0,1 п.п. может стать критичным для собственников сильно закредитованных объектов с высоким уровнем вакансий площадей — возможно фатальное падение доходности», — предупреждает директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.
Основная проблема, по мнению экспертов, кроется не в темпах увеличения налогового бремени, а в способе расчета налога. «Изначально было ясно, что введение схемы расчета исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости объектов способно привести к негативным для рынка последствиям: в Москве кадастровая стоимость многих объектов выше рыночной. Кадастровая оценка — сегодня предмет крупных судебных споров, а переоценка недвижимости — реальный источник заработков для оценщиков. То есть сама система оценки нуждается в доработке. Нужен более гибкий механизм расчета кадастровой стоимости объектов», — считает Юрий Тараненко.
Но, как отмечает Сергей Белов, сейчас оценку можно хотя бы оспорить в досудебном порядке в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональных управлениях Росреестра, заказав независимую оценку объекта. Однако, после того как комиссии завалили заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, регулятор решил изменить правила игры. В настоящее время предлагается ввести госмонополию на определение кадастровой стоимости, при которой кадастровая оценка будет проводиться специализированными бюджетными учреждениями (полностью подконтрольными администрациям субъектов РФ), к сотрудникам которых не предъявляется никаких требований. «Фактически предпринимается попытка вернуться к нормативному ценообразованию с последующим упразднением института оспаривания, — предупреждает Сергей Белов. — Оценочное сообщество должно понимать, что следующим шагом станет передача бюджетным учреждениям полномочий по оценке государственной и муниципальной собственности, а также имущества государственных и окологосударственных корпораций. На этом оценочная деятельность в России закончится».
Чтобы помочь бизнесу, нужны дополнительные шаги, считают эксперты. «В качестве действенных мер, позволяющих уменьшить налоговую нагрузку на бизнес, можно было бы, на наш взгляд, рекомендовать увеличить льготную категорию налогоплательщиков с предоставлением им пониженной ставки налога или освобождением от уплаты налога», — считает член совета директоров IPT Group Сергей Осташевич. По мнению директора отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеси Дзюбы, оказать помощь бизнесу может освобождение от уплаты либо понижение ставки налога на недвижимость до момента достижения определенного уровня заполненности объекта, когда у собственника появится денежный поток. Генеральный директор ГК «Ферро-Строй» (девелопер бизнес-центра «Паллау-РБ») Григорий Ваулин полагает, что необходимо введение временного моратория на рост кадастровой стоимости и ставок налога, льготы по ставке для предприятий производственной и наукоемкой сферы экономики.
ПРОГНОЗ
Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг будет заморожена.
В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.
ТОРГОВЫЕ КОМПАНИИ
Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.
Основными проблемами торговых операторов являются:
Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.
. Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижение объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.
. Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.
. После бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах.
Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с конца 3 кв. 2014 начали инициировать пересмотр договорных отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы).
На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость. Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.
Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам мы ожидаем относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.
СТРОИТЕЛЬСТВО—ИТОГИ 2014
2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв.м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.
В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв.м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров. Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра Авиапарк.
Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв.м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.
В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20-30 000 кв. м)
СТРОИТЕЛЬСТВО—ПРОГНОЗ
В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:
. Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.
. Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).
. Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.
. Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов. Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990- начале 2000 гг.:
. Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.
. Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах. Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.
