ПРОГНОЗ

Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг будет заморожена.
В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.

ТОРГОВЫЕ КОМПАНИИ

Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.

Основными проблемами торговых операторов являются:

Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.
. Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижение объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.
. Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.
. После бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах.

Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с конца 3 кв. 2014 начали инициировать пересмотр договорных отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы).

На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость. Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.

Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам мы ожидаем относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.

СТРОИТЕЛЬСТВО—ИТОГИ 2014

2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв.м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.

В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв.м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров. Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра Авиапарк.

Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв.м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.

В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20-30 000 кв. м)

СТРОИТЕЛЬСТВО—ПРОГНОЗ

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:
. Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.
. Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).
. Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.
. Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов. Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990- начале 2000 гг.:
. Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.
. Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах. Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.

Низкий уровень деловой активности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. Продолжают пустеть и торговые центры: средний уровень свободных площадей в конце 2015 года побил очередной рекорд – 13%, и это не предел, уверены эксперты.

В Сити не занято 40% офисов

Кризис на столичном рынке офисной недвижимости усиливается. Уровень свободных площадей на рынке офисов в начале 2016 года достиг 20%. В классе «B» вакантность «терпима» – 14%. А вот дорогие офисы востребованы намного меньше: в классе «А», по разным оценкам, пустуют 28–30% площадей. Наиболее критическая ситуация в Москва-Сити: там не заняты 40% офисов.

Низкий спрос на офисы резко приглушил строительную активность девелоперов. По данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в прошлом году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 тыс. кв. метров, что вдвое меньше показателя 2014 года. Причем замораживать застройщикам приходится уже начатые проекты: в настоящее время около 1 млн кв. метров офисных помещений находится в достаточно высокой степени готовности, однако считанное количество проектов будет завершено в этом году. По оценкам Cushman&Wakefield, в эксплуатацию будет введено около 300 тыс. кв. метров. Сроки окончания строительства ряда проектов откладываются более чем на два года. Все «бумажные» проекты и объекты на ранних этапах строительства заморожены или пересматриваются.

Низкий уровень деловой активности и высокие показатели вакантности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. «В 2016 году тенденция по переходу рынка коммерческой недвижимости в рублевую зону сохранится. К концу года рынок может полностью перейти на рублевые договоры аренды и купли-продажи», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Переходу рынка на расчеты в рублях будет способствовать и недавнее судебное решение. В конце 2015 года Арбитражный суд Москвы принял прецедентное решение по иску компании «Вымпелком» к владельцу офисного здания, где она арендует помещение. Истец требовал зафиксировать курс доллара в договоре аренды со ставкой, номинированной в валюте. Суд встал на сторону «Вымпелкома» и постановил, что «арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, и ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя». По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a‑Tet Елены Мишиной, данный случай может стать неприятным прецедентом, позволяющим арендаторам трактовать договорные условия в свою пользу. В этом случае для собственников недвижимости рублевые договоры останутся единственным надежным инструментом работы на рынке.

Однако вполне возможно, что этот случай останется единственным. «В России нет прецедентного права. Каждый похожий случай будет рассматриваться судом в отдельности, исход дела может быть разным», – считает директор по развитию коммерческой недвижимости «БЕСТ-Новострой» Виталий Лебедев.

Помимо перехода рынка в рублевую зону, наблюдается существенное падение арендных ставок. Их снижение наиболее заметно в зданиях класса «B» и «B+». «Относительно конца 2014 года ставки аренды для этих классов в рублевом выражении упали на 44% и 39% соответственно. Для офисов класса «А» в течение 2015 года была характерна более устойчивая динамика, так как ставки в значительной степени были номинированы в валюте – за год класс «A» подешевел на 5%», – рассказывает Александр Шибаев. «В пределах Третьего транспортного кольца хороший бизнес-центр класса «В» сегодня обойдется в среднем в 24 тыс. руб. за кв. м/год, тогда как в конце 2014 года ставка подобных объектов была на уровне $650 за кв. м/год. Уровень ставок бизнес-центров класса «А» сейчас находится в диапазоне 32–45 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как до кризиса этот показатель равнялся $1100 за кв. м/год. В пределах МКАД в бизнес-центре класса «В» или «B‑» сейчас можно найти объекты за 6 тыс. руб. за кв. м/год», – говорит Елена Мишина.

Продолжается волна переездов арендаторов в новые офисы. «Арендатор обычно задумывается о смене офиса в том случае, если оптимизация расходов при переезде составляет в среднем от 15% до 20%. Или если появляется уникальная возможность арендовать более качественный офис на условиях, недостижимых ранее. По результатам первых двух месяцев 2016 года мы наблюдаем достаточно высокую активность со стороны пользователей помещений класса «А», а также растущий спрос на покупку качественных офисов – например, таких как БЦ «Аквамарин III» на Озерковской набережной», – отмечает генеральный директор ООО «АФИ РУС» Марк Гройсман.

По словам Елены Мишиной, среди арендаторов в равной степени наблюдаются две тенденции. С одной стороны, с целью экономии компании объединяют разные офисы в один. С другой – представительские компании часть подразделений выводят в более удаленные локации, оставляя фронт-офис в бизнес-центре класса «А».

Некоторые крупные арендаторы рассматривают приобретение снимаемых площадей в собственность. «Например, в декабре была заключена крупнейшая сделка в 2015 году по купле-продаже офисной недвижимости: банк «ТКС» приобрел 8,1 тыс. кв. метров офисов в МФК «Водный». Также воспользоваться низким уровнем цен на офисном рынке пытается и компания «Яндекс», которая ведет переговоры по приобретению части БЦ «Красная Роза», который она в данный момент арендует», – рассказывает Александр Шибаев.

Эксперты ожидают, что в 2016 году мы не увидим ни роста спроса на качественные офисные площади, ни резкого падения. «Наиболее успешный бизнес воспользуется ситуацией, чтобы улучшить параметры своих офисных помещений. И наоборот, часть компаний будет оптимизировать финансовые затраты, понижая класс своих офисов. Кроме того, в этом году изменится структура спроса – увеличится доля сделок с офисными помещениями класса «В‑» и «С», снизится размер запрашиваемой площади», – считает руководитель направления маркетинга недвижимости IPT Group Маргарита Моисеева.

«Повышение ставки по налогам на торговую недвижимость в 2016 году только усугубит те проблемы сегмента, которые начали назревать еще в 2014 году. Налоги – не самое страшное. Основная проблема – сжимание экономики и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на товары и услуги, что привело к снижению доходности бизнеса мелких и средних предпринимателей – основных «потребителей» стрит-ритейла на первых этажах жилых домов. При этом сам сегмент таких торговых площадей (формата «магазин у дома») в последние 5 лет увеличивался, в том числе и из-за градостроительных требований властей. В Московской области одной из приоритетных задач градостроительной политики является снижение маятниковой миграции и создание рабочих мест в ближайшей транспортной доступности от мест проживания. Например, в домах даже средней этажности первые этажи могут быть только нежилыми. На фоне снижения этажности и плотности населения в отдельно взятых проектах арендаторы и собственники в некоторых видах бизнеса не всегда могут рассчитывать на покупательский трафик, достаточный для того, чтобы бизнес оставался доходным, а не только покрывал аренду, коммунальные платежи, ФОТ и другие операционные расходы. По оценкам аналитиков, 25% коммерческих площадей в Москве вакантны, в области эта цифра выше – до 30% (с учетом офисов). При этом даже без повышения налога ситуация не была бы радужной – если у бизнеса нет денег на развитие сетей, на покупку площадей, оборудования, если бизнес не видит перспектив, то нет денег и на налоги, независимо от размера ставки этих налогов. Круг замыкается, налогооблагаемая база продолжает сжиматься».

Торговые центры открываются полупустыми

В отличие от офисов, строительство торговых объектов из-за кризисов почти не замедлилось. В 2015 году открылось сразу семь новых крупных торговых центров: «Кунцево Плаза», Центральный детский магазин, «Клен», «Тиара», Columbus, Mari, Zеленоград. Почти все заявленные проекты были запущены в срок. Хотя стоит отметить, что во многих из них произошли так называемые технические открытия – запуск якорных арендаторов при низком заполнении торговых галерей. Уровень вакантных площадей в новых торговых центрах в среднем не превышал 50%. Для сравнения: еще два года назад все ТЦ были полностью заняты арендаторами. При этом в целом ввод торговых площадей в прошлом году соответствовал среднему уровню предшествующих лет – около 550 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, то есть рынок торговых центров Москвы увеличился почти на 12%.

В этом году стройка торговых центров продолжается теми же ударными темпами. На рынке присутствует большое количество проектов в высокой стадии готовности, так что аналитики прогнозируют ввод объектов на уровне 2015 года. Однако уже с 2017 года произойдет логичный обвал объемов нового строительства, поскольку девелоперы не начинают новых проектов. «В период с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей сократился на 38%. Эта тенденция в перспективе может привести к дефициту нового предложения», – говорится в отчете консалтинговой компании KnightFrank.

Торговые центры продолжают пустеть. Средний уровень свободных площадей в торговых центрах в конце 2015 года побил очередной рекорд –13%. Учитывая высокий объем нового строительства, в этом году рост уровня вакантных площадей неизбежен.

В условиях экономической и политической нестабильности, а также снижения покупательской способности населения многие сетевые операторы изменили планы развития, заметно снизив темпы экспансии. Некоторые торговые сети начали активно экспериментировать с новыми форматами. «X5 Retail Group» планирует открытие газетных киосков «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка» и запуск сети дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель». Ресторанный холдинг Ginza Project инвестирует в создание сети «ресторанов на колесах» под брендом Ginza Truck, российская компания Melon Fashion Group будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов», – отмечается в отчете Cushman&Wakefield.

Арендные ставки большинства торговых центров еще два года назад номинировались в валюте, но сейчас рынок торговых площадей почти полностью перешел в рублевую зону. Другой важный тренд – собственники торговых площадей все чаще работают с ритейлерами на условиях получения процента с оборота, а также предлагают им дополнительные опции (например, арендные каникулы или отделка помещения за счет собственника).

Рост конкуренции между торговыми центрами вынуждает собственников объектов с устаревшими архитектурно-планировочными решениями прибегать к реконцепции и поиску своей ниши на рынке. Прошлый год ознаменовался открытием сразу двух торговых объектов после глобальной реконцепции: старые торговые центры были снесены, и на их месте возникли новые объекты. Это Центральный детский магазин на Лубянке и МФК «Кунцево Плаза» (бывший ТЦ «Рамстор»). «В «Кунцево Плаза» после редевелопмента была не только радикально увеличена общая площадь, но и появились офисная и жилая части, сделавшие проект более ликвидным на рынке», – считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.

В большинстве же торговых центров реконцепция проходит намного мягче, без сноса. «Потребительское поведение и привычки покупателей постоянно меняются, поэтому в том или ином смысле реконцепция торговых центров происходит постоянно. Реконцепция не всегда связана с капитальной перестройкой здания, это может быть изменение структуры пула арендаторов, позиционирования объекта или маркетинговых акций», – говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ‑Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В сегменте стрит-ритейла от кризиса больше всех пострадали наиболее престижные и переоцененные торговые улицы города – Тверская, Столешников переулок, Кутузовский и Ленинский проспекты. «В этих локациях были перегретые цены, и большинство арендаторов держали там не доходные, а исключительно имиджевые торговые точки. В связи с кризисом, а также уходом ряда иностранных производителей с российского рынка эти торговые точки остро переживают отток арендаторов», – рассказывает Елена Мишина.

Динамика ставок аренды в стрит-ритейле была разнонаправленной. В основном она была связана с решениями городских властей реконструировать улицы в центре. «На Тверской, Мясницкой, Маросейке ставки снизились прежде всего по причине появления там платной парковки или отсутствия парковочных мест. Напомню, что на Тверской парковку запретили полностью. Ставки остались стабильными на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира и на Профсоюзной улице. А на некоторых пешеходных улицах, которые открылись после реконструкции, например, на Пятницкой или Петровке, ставки выросли на 10–20%», – отмечает Виталий Лебедев.

В целом уровень свободных помещений в стрит-ритейле вырос. Однако, по мнению участников рынка, это связано не столько с кризисом, сколько с решением московских властей по обязательному размещению коммерческих объектов на первых этажах жилых домов. Часть этих площадей просто не успевает поглощаться рынком, другая часть (помещения, не имеющие доступа к внешнему пешеходному трафику) перешла в разряд неликвидов.

Безусловно, окажет влияние на столичный рынок стрит-ритейла в феврале 2016 года. Постановление о сносе самовольных построек вблизи станций метро было принято столичным правительством в декабре 2015 года. В список сносимых построек попало более 100 объектов, собственникам которых были направлены уведомления о необходимости снести незаконные сооружения. По 97 объектам из 104 срок на самостоятельный демонтаж истек 8 февраля. В ночь на 9 февраля начался масштабный снос торговых павильонов, а 21 февраля – демонтаж торгового центра «Пирамида» на Пушкинской площади. Хотя москвичи поддержали инициативу властей, многие участники рынка считают ее несвоевременной. «От такой меры в первую очередь страдают малый бизнес и задействованные в этой сфере наемные рабочие. Непонятно, когда эти бизнесы найдут новые помещения. Ставки в торговых центрах, да еще и в таких ходовых локациях, им не по карману. Скорее всего, такие собственники будут лихорадочно искать помещения стрит-ритейла, но подобных площадок немного, а потребительский поток не сопоставим с палатками у метро. И совсем невероятно, что предложение властей по предоставлению аналогичных помещений в Новой Москве устроит кого-то из таких арендаторов», – считает Елена Мишина.

Кризис сильнее, налоги выше

В условиях кризиса любые дополнительные затраты, которые несет бизнес, отражаются и на рынке коммерческой недвижимости. Так, переход на уплату налога от кадастровой стоимости и поэтапное увеличение ставки этого налога оказывают негативное влияние на рынок. «По многим коммерческим объектам, особенно давно построенным, платежи по налогу на имущество возросли в разы, а иногда и в десятки раз. Это привело к снижению чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости, и, как следствие, к снижению стоимости коммерческой недвижимости», – говорит Алексей Стрелецкий.

В 2016 году произошло очередное повышение ставок налога на коммерческую недвижимость. В Москве ставка налога на имущество будет поднята незначительно – с 1,2% до 1,3% от кадастровой стоимости. Первоначально предполагалось поднять ставку в 2016 году до 1,5%, однако правительство Москвы решило резко не поднимать налоги. Этот шаг эксперты рынка оценивают положительно. «Послабления по налогу на имущество и не столь резкое повышение ставки положительно скажутся на инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Мы не ожидаем, что цены вырастут, но привлекательность и ликвидность рынка могут немного возрасти», – уверен Алексей Стрелецкий.

При этом в условиях кризиса любая дополнительная нагрузка станет ощутимой для бизнеса. «Дополнительные издержки арендодатели будут вынуждены включить в арендную ставку. В свою очередь, арендаторам придется компенсировать потери за счет конечного потребителя, увеличивая стоимость услуг или цены на товары. Дополнительное удорожание товаров и услуг негативно скажется на всех – и на беднеющих потребителях, и на государстве, которое в перспективе недополучит налог от закрывшихся убыточных объектов», – считает Елизавета Гудзь.

По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, в перспективе сильнее всего пострадают владельцы малых и средних по площади торговых и офисных зданий. С 1 января 2017 года налогообложение с кадастровой цены будет распространено на все торговые и офисные здания, до этого оно касалось только объектов площадью более 3 тыс. кв. метров. «Многие компании не выдержат роста налоговых издержек и прекратят свою деятельность. Соответственно, сократится налогооблагаемая база коммерческих объектов, при этом вырастет количество безработных», – говорит Александр Шибаев.

Эксперты рассказали "РБК-Недвижимости", как новый налог на коммерческую недвижимость повлияет на арендные ставки.

Фото: Depositphotos/elenathewise

Накануне Госдума во втором чтении одобрила проект закона, согласно которому налог на нежилую недвижимость для бизнеса (офисную, торговую) будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости.

В Госдуме внесли поправки в законопроект: нормы законопроекта будут распространяться на административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, предусматривающие размещение офисов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и на недвижимость иностранных организаций, не осуществляющих в РФ деятельность через постоянные представительства.

Еще одной поправкой устанавливается возможность введения повышенных ставок налога для Москвы. Так, в отношении налоговой базы, определяемой как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, налоговая ставка не может превышать в 2014г. 1,5%, в 2015г. - 1,7%, в 2016г. и последующие годы - 2%. При этом для иных субъектов РФ ставки составят в 2014г. не более 1%, в 2015г. - не более 1,5%, в 2016г. и последующие годы - не более 2%.

Редакция "РБК-Недвижимости" опросила экспертов, как это нововведение повлияет на доходы владельцев торговых и офисных объектов, а также на арендные ставки.

По мнению экспертов, это приведет к росту налоговой нагрузки для собственников коммерческой недвижимости, занижающих балансовую стоимость своих объектов. Глава департамента коммерческой недвижимости ГК "Ташир" Ольга Паршикова считает, что для владельцев крупных объектов кадастровая стоимость приблизительно равна балансовой.

Директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов менее оптимистичен. "Внедрение данного законопроекта в практику затронет значительную долю рынка коммерческой недвижимости Москвы. По нашим оценкам, этот законопроект затронет не менее 2/3 рыночных площадей. Наиболее сильно пострадают те здания, которые стоят на учете по балансовой, а не по рыночной стоимости", - говорит Валентин Гаврилов.

По его словам, переоценка их по кадастровой стоимости и применение ставки налога в 1,5% приведет к тому, что расходы собственников зданий могут увеличиться на 1,2 тыс. и более руб. в год в расчете на 1 кв. м. Наиболее сильно от этого изменения пострадают здания класса В, считает эксперт.

Для офисов класса А прайм прирост расходов может составить не менее 3-5%, класса А - 5-7%, класса В - 9-12% от средней годовой арендной ставки, прогнозирует Валентин Гаврилов. Тем не менее владельцы офисов класса А прайм, скорее всего, так или иначе смогут договориться с арендаторами без значимой потери доходности. "В торговой недвижимости будет наблюдаться схожая картина: расходы увеличатся на 4-10% от средней годовой арендной ставки", - добавляет эксперт.

"После принятия нового законопроекта возникнет огромный пласт новой работы для оценщиков коммерческой недвижимости, а также для юристов в вопросах оспаривания кадастровой стоимости", - говорит начальник департамента маркетинга и консалтинга Base Property Group Ренат Жамалдинов.

"На примере торговых центров, налог на имущество занимает около 20% в структуре операционных издержек. Переход к кадастровой стоимости сыграет на увеличение суммы налога. В таких условиях у некоторых собственников могут возникнуть сложности с обслуживанием банковских кредитов", - полагает эксперт.

Ставки аренды вырастут

Налог на недвижимость также в итоге отразится и на арендаторах. Собственники помещений переложат часть своих затрат на их плечи. По мнению директора департамента консалтинга GVA Sawyer Марианны Романовской, в краткосрочном плане вряд ли можно говорить о наличии существенных предпосылок для роста арендных ставок, так как в сфере качественной недвижимости ставки аренды зафиксированы (с учетом некоторой индексации) долгосрочными договорами аренды. Среди факторов, влияющих на разницу балансовой и кадастровой стоимости, эксперт отмечает срок от начала амортизации здания и объем затрат на реконструкцию.

"Расходы владельцев офисов и торговых объектов, безусловно, значительно вырастут, - отмечает директор по России и СНГ по управлению недвижимостью и эксплуатации компании Jones Lang LaSalle Наталья Якименко. - А они в свою очередь будут пытаться разделить эти траты с арендаторами - повысить ставки или операционные расходы, которые регулярно несут арендаторы".

"Собственники, конечно, могут повысить арендные ставки. Но тогда возникает вопрос: будут ли пользоваться спросом арендные площади? Скорее всего, арендные ставки останутся прежними. Однако прибыль владельцев торговых и офисных помещений уменьшится", - рассуждает управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова.

Вера Козубова

В результате политико-экономической ситуации, спровоцировавшей рекордный рост доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, собственники проектов впервые с 2000 года стали фиксировать курс долларовой ставки аренды в рублевом эквиваленте, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

На данный момент к этой мере прибегли более 90% арендодателей столичных ТЦ, среди которых, прежде всего, девелоперы проектов, строящихся и введенных в эксплуатацию после 2013 г., и лишь отдельные арендодатели не идут на уступки. Валютный коридор фиксируется на уровне 40-50 рублей за 1 доллар США на срок от 3 месяцев до 2 лет. Ритейлеры пытаютcя пролонгировать этот период, но в ключевых проектах это сделать не удается.

В среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, за последние 12 месяцев снизились на 20-40%, тогда как пересмотр коммерческих условий в востребованных объектах с сильным пулом арендаторов и высоким трафиком в сегодняшней непростой ситуации происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды, который позволяет нивелировать курсовую разницу.

Юлия Соколова , директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank, отметила: «С октября 2014 г. на рынке торговой недвижимости Москвы отмечается дефицит арендаторов, приведший к рекордному росту доли вакантных площадей - до 8% в среднем по рынку. Однако в недавно открывшихся проектах уровень вакансии доходит и до 40%. Это связано с тем, что арендаторы с осторожностью рассматривают вход в новые проекты и готовы открывать свои магазины только на лояльных условиях на первые периоды аренды».

Таблица. Рублевый эквивалент текущей долларовой ставки в торговых центрах* Москвы, февраль 2015 г.

* рассматриваются строящиеся торговые центры, а также введенные в эксплуатацию не раньше 2013 г.

** не включая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи

Источник: KnightFrankResearch , 2015

Вконтакте

Одноклассники

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Все исследования рынка Читайте также:

Разместить свою новость 11.04.2019

В рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости – 4 новых игроках за 5 лет

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг девелоперских компаний в сегменте торговой недвижимости по размеру портфеля на текущий момент. Всего в перечень вошло 15 крупнейших компаний с портфелем не менее 190 тыс. кв. м торговых площадей.

09.04.2019

Не количеством, а качеством

Анализ рынка торговых центров Санкт-Петербурга по итогам 1-го квартала 2019 года: за прошедший квартал в ТЦ открылся минимальный объем новых арендаторов за четыре года. При этом они появлялись в рамках ротации по улучшению пула операторов, что в конечном итоге приводит к повышению арендных ставок на рынке.

13.03.2019

Обеспеченность россиян аутлетами в 7 раз ниже, чем в Европе

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отметили, что обеспеченность россиян магазинами формата аутлет на самом низком в Европе уровне - 1,1 кв. м /1000 чел. против 9,2 кв. м/1000 чел. в среднем в европейских странах и 90 кв. м/1000 чел. в США. В Америке аутлетов насчитывается более 200, в Европе - около 150, в России - всего 6.

12.02.2019

Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей - 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.

Основные тенденции и события на рынке качественных торговых центров

Таблица 1. Свод основных показателей рынка IV квартал 2015 г. Источник: NAIbecar

По данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY №250:

Общая ситуация на рынке

Уровень инфляции в России за период октябрь-ноябрь 2015 г. составил 1,49%: 0,74% - в октябре и 0,75% - в ноябре против 0,57% и 0,35% в сентябре и августе соответственно. На конец ноября индекс потребительских цен составил 12,05% - от начала года или 14,98% - за 12 месяцев.

Конец 4 кв. 2015 г. характеризовался снижением экономической активности в РФ. Так, в ноябре по оценке Минэкономразвития, снизились по отношению к предыдущему месяцу все основные индикаторы: ВВП (-0,3%), промышленное производство (-0,6%), сельское хозяйство (-0,9%), строительство (-0,2%), обороты розничной торговли (-0,8%), объемы платных услуг населению (-0,7%). Импорт товаров к ноябрю 2014 г. составил 72,2%; экспорт товаров – 68,8%.

Согласно исследованиям Банка России, в ноябре 2015 г. увеличились инфляционные ожидания населения на следующие 12 месяцев. Заметно выросло число тех, кто считает, что следующие 12 месяцев будут для экономики страны плохим временем.

Тем не менее, на конец 4 кв. 2015 г. наблюдается замедление темпов падения потоков в крупнейших московских ТЦ (свыше 80 тыс. кв.м) и частичное восстановление потоков в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв.м – относительно конца 2014 г., когда происходило их резкое снижение.

Общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы в 4 кв. 2015 г. вырос на 3,6%, составив 5,84 млн. кв.м (GLA).

Основные события рынка

В 4 кв. 2015 г. состоялось открытие 4 торговых комплексов совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв.м.

Среди других заметных событий отчетного периода можно назвать:

Мосгордума утвердила изменение в закон о налоге на имущество организаций, которые снижают динамику роста ставок на 2016-2018 годы – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.
Выставлен на продажу ТРЦ «Эльдорадо» (МО, г. Электросталь, GBA 60 тыс. кв.м).
« Morgan Stanley » претендует на покупку крупнейшего из открывшихся в 2015 г. торгового центра – ТРЦ « Columbus » (GBA 277,4 тыс. кв.м).
«Fashion House Group» запускает строительство 2-й очереди аутлета «Fashion House Outlet Centre Moscow». Общая площадь 2-й очереди составит 5,65 тыс.кв.м. Открытие запланировано на 4 кв. 2016 г.
В 2016 г. фонд «Romanov Property Holdings Fund» планирует начать на территории Барвихи возведение 2-ой очереди премиального ТЦ « Dream House » общей площадью 27 тыс. кв.м.
Власти Москвы объявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». Согласно предложенной концепции здесь предполагается возведение 45,4 тыс.кв.м торговых площадей, более 44,6 тыс.кв.м офисных и гостиничных площадей.
В ТРЦ «Зеленопарк» на площади 1 тыс.кв.м открылся первый в России фудпаркинг «Бас q иата». Фудпаркинг – это новый формат фудкорта, который объединяет фудтраки, стридфуд и молодые гастрономические проекты в атмосфере фестиваля.
ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома под брендом « Goods ` s House ». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском ш. и ТРЦ «Avenue South-West» (строится).

Предложения

В 4 кв. 2015 г. было введено 204 тыс.кв.м (GLA) или 317 тыс.кв.м (GBA). В сравнении с 3 кв. 2015 г., когда объем ввода был беспрецедентно низким, это примерно в 10 раз больше, но при этом на 15% меньше, чем в 1кв. 2015 г. От результатов аналогичного периода 2014 г. показатель отстал на 47%.

Более половины от введенного в 4 кв. 2015 г. объема пришлось на ТРЦ «Зеленопарк».

Среди новых брендов , открывших свои магазины в торговых центрах Москвы в 4 кв. 2015 г.: первые монобрендовые бутики «Dasha Gauser», «Alena Goretskaya», а также итальянских fashion марок «MCS» и «Henry Cotton’s»; первый в РФ моностор «Wrangler»; первые в РФ магазины сетей «Mafrat», «DeFacto», «Tchibo» (товары для всей семьи); галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании «Asus» и пр.

Кроме того, открылся первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Также продолжилось развитие сегмента общественного питания: появилась новая сеть закусочных «#Пропельмени» (ТЦ «Черемушки»); на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» заработала флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Таблица 2. Объем ввода торговых объектов, GBA , млн. кв.м. Источник: NAIbecar

Таблица 3 . Объем предложения в целом, GLA , тыс. кв.м. Источник: NAIbecar

Таблица 4. Основные объекты, введеные в 4 кв. 2015 г.

Спрос

В 4 кв. 2015 г. продолжился рост уровня вакансии в торговых центрах Москвы. В отчетном периоде он повысился еще на 2,0 п.п. и поставил новый рекорд –10,3%.

Наиболее крупной сделкой отчетного периода стала аренда 14,5 тыс. кв.м в ТРЦ «Зеленопарк» (открылся в 4 кв. 2015 г.) гипермаркетом «Ашан», который стал одним из якорных арендаторов комплекса вместо ранее запланированного гипермаркета «О"Кей».

Среди крупных сделок по аренде в других действующих объектах :

«H&M» станет единственным арендатором торговой части (5,8 тыс. кв.м ) в МФК «Галерея Актер » после его реконструкции.

ТВЦ «Мебель России» занял в МФК «Ханой-Москва» 5 тыс.кв.м с перспективой дальнейшего расширения.

Крупнейшие сделки по аренде в строящихся объектах относятся к двум комплексам: ТРЦ «Ривьера» и целевому детскому ТЦ «BabyStore» (ввод в 2016 г.)

В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате (3,9 тыс. кв.м); сразу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group» (3 тыс. кв.м); «Панда Парк» (1,87 тыс. кв.м), который станет первым в России веревочным парком в формате внутри торгового центра. В ТЦ «BabyStore» почти 1,5тыс. кв.м арендовал центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв.м – сеть супермаркетов «ДА!».

Таблица 5. Динамика уровня вакансии, % Источник: NAIbecar

Таблица 6. Примеры крупных сделок по аренде в 4 кв. 2015 г. Источник: NAIbecar

Коммерческие условия

Анализ динамики арендных ставок на сегодняшний день затруднен отсутствием на рынке единообразия относительно валюты договоров. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу 2015 года.

Средние арендные ставки, номинированные в рублях, на конец периода снизились относительно 3 кв. 2015 г. на 2% - для якорных арендаторов; на 10% - для арендаторов торговой галереи и составляют соответственно 13-15 тыс. руб/кв.м/год и 40-45 тыс. руб./кв.м/год.

В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, размер средней арендной ставки для торговой галереи на конец 4 кв. 2015 г. составляет порядка 1 500 долл./кв.м/год–на уровне 3 кв. 2015 г.

По данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY №250: