Глава 3 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКЕ

Данная глава знакомит читателя с категориально-понятийным аппаратом современной стоимостной оценки. Изучив данный мате­риал, Вы узнаете, какие виды стоимости используются при оценке бизнеса, в чем их суть и отличительные черты, что понимается под доходами и денежными потоками, используемыми при оценке биз­неса, а также какие виды рисков и как учитываются при оценке стои­мости предприятия.

3.1. Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса

Предметом оценки бизнеса является стоимость. Данная катего­рия, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в про­цессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.

Первый критерий - степень рыночности.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и час­тично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативно рассчитанной стоимостью и другими видами специаль­ной стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оцен­ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пере­ход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерче­ской сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость бу­дет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и

Суть определения рыночной стоимости, приводимого в Российских стан­дартах оценки, совпадает с данным определением продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны доста­точно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться от­рицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки эко­логически неблагополучных объектов. В российском оценочном за­конодательстве рыночная стоимость определяется в статье 3 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обяза­тельных к применению субъектами оценочной деятельности. Со­гласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку­ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража­ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры­ночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры­том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким конт­ролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не­возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра­тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын­ке товаров.

Вторым видом частично рыночной стоимости является норма­тивно рассчитанная стоимость.

Нормативно рассчитанная (нормативная) стоимость - это сто­имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, норматив­но рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво­дятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно российским стандартам оценки, этот вид стоимости относится к спе­циальной стоимости объекта.

Второй критерий - методология оценки.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.

Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных це­нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ­екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма­териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко­пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек­та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при­чине изменения технологии, материалов и т. п.

Третий критерий - состояние объекта после оценки.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки , различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих усло­вий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банк­ротства и открытой распродажи на аукционе.

Четвертый критерий - цели оценки.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают ин­вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исхо­дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес­тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто­имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотива­ми поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто­имость может отличаться от рыночной. Основными причинами, не­сомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситу­ация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владель­цу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки , определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари­зационная стоимость ).

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери­альные активы - это активы, которые достигли предельного состоя­ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте­ряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость , представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно российским стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре­деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость . Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестицион­ной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реали­зации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственнос­ти, в том числе бизнеса, является его полезность.

3.2. Доходы и денежные потоки как результаты деятельности предприятия

Любой оценщик постоянно оперирует экономическими понятия­ми, применяемыми в экономической теории, бухгалтерском учете, анализе хозяйственной деятельности и других экономических дис­циплинах. Большинство таких понятий и терминов имеют единст­венное значение, но некоторые неоднозначны. Смысл каждого тер­мина зависит от того, как его используют люди, что они при этом имеют в виду. Например, слово «прибыль» используется во многих различных значениях. Мы, безусловно, не будем ломать копья над самими определениями, однако дадим представление о наиболее важных и часто встречающихся в оценке понятиях в соответствии с их трактовкой в современном российском законодательстве и прак­тике оценочной деятельности.

Стоимость предприятия, бизнеса зависит от многих факторов, в череде которых одно из первых мест занимают доходы и выгоды, по­лучаемые собственниками. При оценке в качестве дохода использу­ются такие показатели, как доход от обычных видов деятельности, или выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, услуг; валовая прибыль; прибыль до налогообложения; прибыль от обычной деятельности и чистая прибыль. Наиболее часто при оценке бизнеса используются различные показатели прибыли как выражение дохо­да. При этом прибыль понимается так: выручка минус издержки (чистая выручка). После того, как предприятие оплатило все свои из­держки, остается прибыль или чистая выручка. Что же считается из­держками. Зачастую издержки отождествляют с денежными расхо­дами на ведение бизнеса. Если бизнесмен платит арендную плату за используемое помещение, то он будет учитывать эти платежи в каче­стве своих издержек. Собственники предприятия могут также ис­пользовать оборудование, которое они купили при помощи банков­ского займа. В этом случае они будут включать процентные платежи по займу в свои издержки. Таким образом, деловые издержки соот­ветствуют показателю себестоимости, используемому в бухгалтер­ском учете. В соответствии с действующими правилами бухгалтерско­го учета в себестоимость не включаются альтернативные стоимости факторов производства и упущенный доход. В законодательстве су­ществует юридическое определение прибыли предприятия, посколь­ку предприятия должны платить налоги на свои прибыли. Оно соот­ветствует определению прибыли в терминах здравого смысла как вы­ручка минус издержки. При этом из издержек исключаются дивиденды, выплачиваемые по акциям, но включаются проценты, выплачиваемые владельцам облигаций.

Все перечисленные виды дохода предприятия оценщик без труда может найти в формах бухгалтерской отчетности и после соответст­вующих корректировок (см. тема 4) использовать их в своих расче­тах. Что же мы можем найти в бухгалтерской отчетности. Прежде всего, доходы организации (предприятия). В соответствии с Положе­нием по бухгалтерскому учету «доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обяза­тельств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества)» (пункт 2). При этом не признаются доходами следующие поступле­ния (пункт 3):

а) суммы налога на добавленную стоимость, акцизы, налог с продаж, экспортные пошлины и иные аналогичные обязательные платежи;

б) по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т. п.;

в) в порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг;

г) задаток;

д) в залог, если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю;

е) в погашение кредита, займа, предоставленного заемщику.

Доходы предприятия разделяются на:

а) доходы от обычных видов деятельности (выручку);

б) операционные доходы;

в) внереализационные доходы;

г) чрезвычайные доходы.

Для каждого из видов доходов Положением определены условия их признания, которые следует учитывать при оценке.

Согласно Положению о доходах к операционным доходам отно­сятся (пункт 7):

а) поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;

б) поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности;

в) поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам);

г) прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);

д) поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров;

е) проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств, находящиеся на счете организации в этом банке.

Внереализационными доходами, согласно Положению о доходах, являются:

а) штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров;

б) активы, полученные безвозмездно, в том числе по договору дарения;

в) поступления в возмещение причин организации убытков;

г) прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году;

д) суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности;

е) курсовые разницы;

ж) сумма дооценки активов (за исключением внеоборотных активов);

з) прочие внереализационные доходы.

Аналогично Положением о расходах определяются операцион­ные и внереализационные расходы.

Показатель чистой прибыли обычно используется, например, для оценки компаний, в активах которых преобладает быстро изнаши­вающееся оборудование; прибыль до налогообложения - для оцен­ки компаний, имеющих налоговые льготы. Но наиболее часто ис­пользуется другой показатель, характеризующий доходы, генерируе­мые оцениваемым бизнесом. Это - денежный поток.

Понятие «денежный поток» эквивалентно понятию «денежный доход», и определить его можно только за какой-то период времени: 800 долл. в месяц; 12 тыс. долл. в год и т.п. При этом важно отличать денежный поток от самих денег, т.к. сами деньги - это запас, т.е. не­которое количество, существующее в данный момент. Размер этого запаса колеблется изо дня в день, поэтому мы можем измерить его лишь на определенный момент времени, тогда как размер потока можно измерить только за период времени. Для расчета денежного дохода все входящие потоки учитываются со знаком плюс, а исходя­щие - со знаком минус. Поскольку бизнес представляет интерес для его владельца (собственника) именно как возможность получения денежного дохода, постольку понятие «денежный поток» является одним из важнейших понятий стоимостной оценки.

В бизнесе существуют различные источники денежного дохода и, следовательно, при оценке рассчитываются различные виды денеж­ных потоков, кроме этого при определении денежных потоков могут быть использованы либо реальные, либо номинальные цены, что также ведет к многообразию данного показателя. В современной оценочной практике различают капитальный денежный поток, ак­ционерный денежный поток или денежный поток для собственного капитала, свободный денежный поток или денежный поток для все­го инвестируемого капитала. При этом все виды денежного потока могут быть рассчитаны как в номинальных, так и в реальных ценах.

Основные виды денежных потоков:

CCF ( Capital Cash Flows ) - Денежный поток для всего капита­ла компании. Данный денежный поток доступен акционерам и кредиторам компании;

E С F (Equity Cash Flows ) - денежный поток для собственного капитала компании, данный денежный поток доступен для акционеров (собственников) компании;

FCF (Free Cash Flows ) - «очищенный» денежный поток, как и CCF , является денежным потоком доступным акционерам и кредиторам компании, но не включает налоговые преимущества.

Рассмотрим особенности каждой из трех моделей в разрезе со­ставляющих денежного потока, и остановимся на основных сущест­венных моментах, определяющих корректность расчета величины стоимости компании.

Расчет величины денежного потока .

CCF = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Actual Taxes ,

где

EBIT (Earnings before Interest and Taxes ) - прибыль компании до вычета процентов и налогов;

Depreciation - амортизация основных средств и нематериальных активов (неденежные расходы компании, возвращающиеся к ней в составе выручки);

Capital Expenditures - капвложения компании в создание инвес­тиционных активов;

Working Capital Increase - увеличение собственного оборотного капитала компании (части оборотных средств, которая должна фи­нансироваться за счет собственных и долгосрочных заемных средств);

Actual Taxes - рассчитывается как Actual Taxes = (Tax Rate ) * (EBIT - Interest ), и представляет собой фактически уплаченные компанией налоги (имеется в виду налог на прибыль).

При расчете фактически уплаченных налогов учитывается вели­чина «налогового щита» (той части расходов, которые выведены из­под налогообложения - проценты по заемным средствам).

Interest - сумма уплаченных процентов по заемным средствам.

Рассмотрим следующий вид денежного потока ECF .

EСF = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Interest - Debt Payments + Debt Issues - Actual Taxes .

Все элементы данного вида денежного потока практически иден­тичны по наполнению элементам, обозначенным ранее, за исключе­нием: Debt Payments - погашение кредитов/займов, Debt Issues - величина новых кредитов/займов.

FCF (Free Cash Flow - свободный денежный поток) - близок к CCF , но в отличие от СС F не включает налоговые преимущества.

F С F = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Hypothetical Taxes [ Tax Rate * EBIT ], где Hypothetical Taxes , рассчитывается как Hypothetical Taxes = = Tax Rate * EBIT , и представляет собой налоги, которые компания бы заплатила, если бы не использовала эффект налогового щита.

Очевидно, что в отличие от сложившейся российской практики оценки «исторические» денежные потоки имеют отличия: в частнос­ти представлены три вида денежных потоков, вместо двух, а также присутствует несколько иное «элементное» наполнение. В частности данный момент затрагивает величины Actual и Hypothetial Taxes .

Рассмотрим на практическом примере алгоритм расчета денеж­ных потоков:

Исходная информация по компании АО «СДС»

Выручка (Sales), $ $2 500 000

Unlevered Beta 1,00

Rf (Riskfree Rate) 12,00%

Rm - Rf (Risk Premium) 8,00%

Доля Долга (Debt Ratio), % 40,00%

Амортизация (Depreciation ), $ $500

Изменения Собственного оборотного капитала

(Change in Working Capital) $0

Капитальные вложения

(Capital Expenditures), $ $500

Доля EBIT (%) 20,00%

Налоговая ставка

(Tax Rate ) 30,00%

Величина выплачиваемых % $90 517

Величина денежного потока

Выручка (Sales)	CFFCF $2 500 000	ECF $2 500 000	FCF $2 500 000
Доля EBIT	20,00%	20,00%	20,00%
EBIT	$500 000	$500 000	$500 000
AMO (Depreciation)	$500	$500	$500
Капитальные вложения (Capital Expenditures)	($500)	($500)	($500)
Изменения СоК (Change in Working Capital)
Денежный поток от операционной деятельности	$500 000	$500 000	$500 000
Налоги (Taxes)	$122 845	$122 845 Actual Taxes = =TR * (EBIT - Interest)	$150 000 Hypothetial Taxes = TR * (EBIT)
Interest	$90 517	$90 517	$90 517
		$90 517 Debt Cash Flow
Величина денежного потока	$377 155	$286 638	$350 000

Денежные доходы, ожидания, да и другие важные понятия, ис­пользуемые в стоимостной оценке, включая стоимость бизнеса - все имеют временные характеристики. Величины, применяемые при оценке бизнеса, определяются либо на конкретную дату, либо за оп­ределенный период времени. Понятие времени интерпретируется в оценке как сегодняшний или текущий, а также будущий, ожидае­мый, перспективный, прошлый или ретроспективный. Оценщик оп­ределяет сегодняшнюю ценность или текущую стоимость объектов собственности с учетом того, что сегодняшние ресурсы, доходы, те­кущее владение бизнесом ценнее будущего. Это не очень трудно по­нять. Владение бизнесом в настоящий момент расширяет спектр до­ступных возможностей, позволяет предпринимать действия, кото­рые приводят с течением времени к росту дохода. В результате у нас в

некоторый будущий момент времени окажется больше доходов, чем мы могли бы иметь в ином случае. Причина заключается в произво­дительности капитала и в положительной норме временного пред­почтения. Получив в свое распоряжение ресурсы сегодня и создав из них капитал или купив уже действующее предприятие, бизнесмен может увеличить свои будущие доходы. Кроме этого, люди, как пра­вило, придают большую субъективную ценность реализации своих возможностей в ближайшем будущем, по сравнению с более отда­ленной перспективой. Из этого следует, что для определения сегод­няшней ценности благ, которые ожидают получить через год, необ­ходимо дисконтировать их ценность в соответствии со ставкой про­цента. Процесс дисконтирования, позволяющий определить сегод­няшнюю ценность будущих благ, играет важную роль в принятии экономических решений. Освоение этого процесса поможет вам лучше понять ход рассуждений в следующих главах и познакомит вас с процедурами, широко применяемыми в деловом и финансовом мире, включая стоимостную оценку.

В любой экономической системе решения людей в первую оче­редь зависят от тех прав собственности, которые установлены и яв­ляются общепризнанными в данном обществе. Термин «права собст­венности» - в том смысле, в котором мы употребляем его здесь и бу­дем употреблять в последующих главах, - имеет гораздо более широкое значение, чем то, с которым он, как правило, ассоциирует­ся. Права собственности - это права контролировать использование ресурсов, предприятия, бизнеса и распределять возникающие при этом затраты и выгоды. Для оценщика права собственности в сово­купности с характеристиками объекта оценки являются важными факторами, влияющими на величину рассчитываемой стоимости. (Трактовка прав собственности в российском законодательстве.)

Права собственности формируют ожидания. Ожидания руково­дят действиями. Люди ведут себя именно так, а не иначе из-за ожи­даний, порождаемых действующими правами собственности. Акци­онеры покупают и держат акции, поскольку в соответствии с закон­ным правом они предполагают участвовать в доходах и управлении фирмой пропорционально числу приобретенных ими акций. Пред­приятия, бизнес покупают потому, что предполагают получить доход за счет расширения деловых возможностей. При этом все заглядыва­ют вперед, пытаясь предсказать изменения в спросе и предложении. То же проделывает и оценщик, составляя прогнозы. И чем более точ­ны и обоснованны эти прогнозы, тем вернее произведенная оценка.

При этом не следует забывать, что в условиях рыночной экономики прибыль является результатом неопределенности, которая проявля­ется в ее не гарантированности, редкости информации как блага и конкуренции. Прибыль и убытки возникают вследствие неопреде­ленности и не могут существовать без нее. Там, где достоверно из­вестно все, что необходимо знать для получения прибыли, конкурен­ция за прибыль ее же и устранит - либо уменьшив выручку, либо увеличив издержки. Все эти факторы определенным образом учиты­ваются при оценке предприятия (бизнеса).

3.3. Риски и способы их учета в оценке стоимости бизнеса

Характерной чертой бизнеса в условиях рыночной экономики яв­ляется наличие риска на всех стадиях жизненного цикла предприя­тия.

Бизнес-риск - это опасность возникновения непредвиденных потерь, неполучения или недополучения ожидаемой прибыли, дохо­да или имущества, денежных средств в связи со случайным измене­нием условий экономической деятельности предприятия, неблагоп­риятными обстоятельствами. Такой риск измеряется частотой и ве­роятностью возникновения потерь.

Предпринимательские, финансовые и инвестиционные риски - обязательные атрибуты рыночной экономики, оказывающие суще­ственное влияние на стоимость бизнеса. При проведении оценочных работ анализу рисков уделяется особое внимание. На этапе сбора и обработки информации оценщик выявляет те виды рисков, которые оказывают наиболее заметные влияния на величину стоимости биз­неса и выбирает способ их учета в расчетах. Для этого прежде всего проводится систематизация рисков.

В целях оценки бизнеса риски подразделяются на внешние и внутренние.

К внешним рискам относятся: природно-естественные риски, связанные со стихийными бедствиями и экологией; общеэкономи­ческие риски, связанные с изменением макроэкономической ситу­ации, с неблагоприятной конъюнктурой рынка, с изменением кон­курентной среды, с отраслевыми особенностями; политические, связанные с национализацией и экспроприацией, с военными дей­ствиями, гражданскими беспорядками; разрывом контракта и дого­вора; финансовые риски, связанные с изменением покупательской способности денег (инфляционные и дефляционные риски), с изменением курса национальной валюты, с дисбалансом ликвидности, с изменением общерыночной ставки процента.

К внутренним рискам относятся: производственные, связанные с понижением производительности труда, потерей рабочего времени, перерасходом или отсутствием необходимых материалов; техниче­ские и технологические, связанные с внедрением новых технологий, с инновациями, с внедрением результатов НИОКР; коммерческие, связанные с реализацией продукции; транспортные, связанные с платежеспособностью покупателя и т.п.; инвестиционные, включая риск упущенной выгоды, процентный, кредитный, риск банкротства и т.п.

В целях оценки целесообразно выделить систематические и не­систематические риски. К систематическим рискам относятся такие риски, которые возникают из внешних событий, влияющих на ры­ночную экономику и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. К несистематическим рискам от­носятся такие, которые могут быть уменьшены или устранены путем диверсификации инвестиций.

Оценщику важно дать количественную оценку выявленным ри­скам. В абсолютном выражении риск может определяться величиной возможных потерь в материально-вещественном или стоимостном измерении. В относительном выражении риск определяется как ве­личина возможных потерь, отнесенная к некоторой базе, в виде ко­торой наиболее удобно принимать либо имущественное состояние предпринимателя, либо общие затраты ресурсов на данный вид предпринимательской деятельности, либо ожидаемый доход (при­быль) от предпринимательства. Возможные потери оценщик опреде­ляет при прогнозировании на основе анализа ретроспективных дан­ных и экстраполяции полученных результатов, а также используя другие приемы технического анализа. Рассчитав отношение возмож­ных потерь и расчетного показателя затрат или прибыли, можно по­лучить количественную оценку риска в относительном выражении, в процентах.

При измерении рисков следует учитывать случайный характер возможных потерь. Возникнут потери или нет, какова будет их конк­ретная величина, зависит от того, как сложатся события в ходе вы­полнения бизнес-операций. Эти условия носят во многом неопреде­ленный характер, и предвидеть их заранее не представляется воз­можным.

Поскольку предпринимательские потери имеют случайный ха­рактер, поскольку они характеризуются также вероятностью того, что достигнут прогнозной величины.

Определяя вероятные потери в процессе их прогнозирования, на­до иметь в виду одно важное обстоятельство. Случайное развитие со­бытий, оказывающее влияние на ход и результаты предприниматель­ства, способно приводить не только к потерям в виде снижения ре­зультатов, за счет увеличения затрат одного вида ресурсов, но к положительному эффекту за счет снижения затрат другого вида. Так что, если случайное событие оказывает двойное воздействие на ко­нечные результаты предпринимательства, имеет и неблагоприятные, и благоприятные последствия, при оценке надо в равной степени учитывать и те, и другие.

При оценке бизнеса необходимо выяснить виды и причины слу­чайных потерь, которые могут возникнуть с большей вероятностью, кроме того следует выделить потери, которые способны привести к критическому и катастрофическому риску. С этой целью оценщик на этаже сбора информации изучает, анализирует предшествующий опыт данного и аналогичного бизнеса, изучает статистику потерь. На основе такого изучения строится таблица или график частоты воз­никновения данного уровня потерь. Если общее число случаев пред­ставленных в таблице достаточно велико, то по частоте появления события можно судить об ожидаемой вероятности его повторения в будущем. Кроме того, можно прибегнуть к помощи экспертов-кон­сультантов.

Получив представление о наиболее вероятных рисках, их качест­венных и количественных характеристиках, оценщик выбирает спо­соб их учета при расчете стоимости бизнеса.

Самый распространенный способ учета рисков при оценке биз­неса заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Определенный уровень риска закла­дывается при составлении прогнозов доходов, расходов, денежных потоков, при этом многовероятность прогнозов позволяет учесть не­сколько вариантов от самых оптимальных до наиболее пессимисти­ческих. Анализ и количественное определение рисков носит, в ка­ком-то смысле, субъективный характер: оценщики, уверенные в бу­дущем росте компании, определяют ее текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистический про­гноз. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже чем текущая сто­имость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.

Чем выше инвестор оценивает уровень риска, тем большую став­ку дохода он ожидает. Оценивая бизнес, оценщик должен учитывать организационно-правовую форму его организации. При оценке за­крытых компаний наряду с анализом систематического риска особое внимание следует уделить факторам систематического риска, в т.ч. отраслевым и рискам инвестирования в конкретную компанию.

Для расчета ставки дисконтирования можно воспользоваться ли­бо моделью САРМ, либо WACC , либо кумулятивной моделью, либо другими моделями. Общая логика расчета такова: доходность по на­именее рискованным доступным инвестициям увеличивается про­порционально предпринимательским рискам, связанным с оцени­ваемым бизнесом.

Макроэкономические риски учитываются в соответствии с мето­диками, разработанными всемирно известными рейтинговыми ком­паниями, либо с помощью индексов экономико-математических и статистических инструментов. Так, например, инфляционный риск учитывается путем использования индекса цен при расчете рыноч­ной стоимости имущества предприятия. Индекс цен является изме­рителем соотношения цен за разные периоды.

Индекс цен, рассчитанный по потребительской корзине, может использоваться как показатель уровня цен в текущем году.

В ходе оценки бизнеса используются номинальные и реальные величины. Номинальная величина рассчитывается в ценах текущего года без корректировки на уровень инфляции. Реальная величина рассчитывается в ценах базового года и «отличается» от инфляцион­ного повышением цен. Для того чтобы пересчитать номинальную ве­личину в реальную, надо разделить номинальную величину на ин­декс цен.

Ставка дисконтирования также может определяться и как номи­нальная, и как реальная величина. В этом случае, когда темп инфля­ционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется исполь­зовать формулу Фишера:

где R r - реальная ставка дохода (дисконтирования),

R n - номинальная ставка дохода (дисконтирования),

i - индекс инфляции.

Инфляционная корректировка финансовой инфляции в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее ста­бильной валюты. При составлении прогноза объемов продаж оцен­щик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величи­ны по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.

Одним из наиболее сложных для учета в процессе оценки являет­ся страновой риск. Сложность определения величины данного риска объясняется его комплексным характером. Уровень странового ри­ска можно определить на основе:

статистических данных;

экспертной оценки;

составления прогноза на базе выявленных тенденций;

комбинированных методов.

Так, например, по методике EUROMONEY расчет величины странового риска осуществляется по 9 позициям:

экономические данные (25%);

политический риск (25%);

долговые показатели (10%);

невыплачиваемые или реструктурированные во времени долги
(10%);

доступ к рынкам капитала (5%);

дисконт по форфейтингу;

доступ к краткосрочным финансам (5%);

доступ к банковским финансам (5%).

По методике Delote and Tuch оценку странового риска проводят по 8 позициям.

Определение уровня риска		Низкий Высокий
Вид риска
1. Политика экспроприации
2. Стоимость финансирования
3. Вероятность радикальных изменений в составе правительства и проводимой им политике
4. Темпы роста ВВП
5. Динамика внешнего долга
6. Государственное вмешательство в управление предприятием
7. Обстановка в области предпринимательства в целом
8. Уровень инфляции
Количество наблюдений
Всего взвешенных
Сумма
Параметры
Фактор странового риска

Страновой риск, как правило, учитывается при выполнении ра­бот для инвестора - не резидента, или когда при оценке использу­ются индикаторы зарубежных рынков.

В целом, всесторонний анализ, определяющий учет рисков, со­провождающих оцениваемый бизнес, позволяет оценщику провести обоснованную оценку стоимости объекта.

Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное правило применяется и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе «действительная стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает наличие следующих условий:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки):

1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
2. стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
3. стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
4. стоимость объекта оценки при существующем использовании -стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
5. инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
7. ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода времени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до даты совершения сделки с ним);
8. утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;
9. специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.

Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним;
• доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

1) рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

3) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

5) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

6) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

8) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

10) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки :

1) обязательная оценка;

2) инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

При национализации имущества;

При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

21.2. Субъекты оценочной деятельности

К числу субъектов оценочной деятельности относятся ниже перечисленные лица.

1. Оценщики – физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.

К оценочной деятельности физических лиц предъявляются следующие требования:

Государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

Наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

К оценочной деятельности юридических лиц предъявляются следующие требования:

Соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

Государственная регистрация в качестве юридического лица;

Наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценщики обязаны повышать свою квалификацию не реже одного раза в три года, а также заключить договор страхования гражданской ответственности в случае причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности (ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

2. Потребители услуг оценщиков (заказчики) – любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.

3. Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).

Функциями уполномоченных в данной сфере органов являются:

Контроль за осуществлением оценочной деятельности;

Регулирование оценочной деятельности;

Взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

Согласование проектов стандартов оценки;

Согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

Защищать интересы оценщиков;

Содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

Содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

Разрабатывать собственные стандарты оценки;

Разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

21.3. Правовое положение оценщика

Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Оценщик имеет право :

1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

6) отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик обязан :

1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности;

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

7) хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

2) оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Обязательным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование гражданской ответственности оценщиков . Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки (ст. 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

21.4. Порядок проведения оценки

Проведение оценки включает в себя ряд этапов.

1. Заключение с заказчиком договора об оценке . Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

Основания заключения договора;

Вид объекта оценки;

Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки . При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов . При этом оценщик использует следующие подходы к оценке:

Затратный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов , полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки .

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке .

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления и порядковый номер отчета;

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

Дата определения стоимости объекта оценки;

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Контрольные вопросы

1. Охарактеризуйте оценочную деятельность как один из видов предпринимательской деятельности.

2. В каких случаях проводится обязательная оценка?

3. Каково правовое положение оценщика?

4. Перечислите полномочия государственного органа, осуществляющего государственное регулирование оценочной деятельности.

5. Охарактеризуйте порядок проведения оценки.

В 2017 году был принят новый закон – Федеральный закон от 3 июля 2016 № 238-ФЗ. Он освещает то, как будет проходить оценка квалификации. Обязательно или нет проведение независимой оценки квалификации? Как будет проходить процедура своего рода аттестации и какие последствия возможны при ее провале? Как проводить независимую оценку квалификации в 2018 году?Во всем этом поможет сориентироваться наш материал.

Понятие

Для оценки квалификации подчиненного предусмотрено создание специализированных центров. Именно они смогут подтверждать и выявлять несоответствие уровня его подготовки заявленным требованиям.

Что же понимается под независимой оценкой? Итак, независимая оценка профессиональных квалификаций – это особая процедура, в ходе которой навыки специалиста (соискателя) сравнивают с имеющимся стандартом, который урегулирован законодательно. Требования к работнику предъявляют согласно профессии, в которой он хочет подтвердить свою компетентность. Проводится такая оценка не работодателем и не внутри самого учреждения. Этим занимается специализированный центр оценки профессиональной квалификации .

Нововведения закона

Порядок независимой оценки квалификации сотрудников и претендентов на вакансию прописан в Федеральном законе от 3 июля 2016 № 238-ФЗ. Саму оценку проводят специальные организации, у которых есть на то разрешение – центры оценки квалификаций (ЦОКи). Делают они это в форме экзамена по правилам, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 16 ноября 2016 № 1204.

Федеральный закон от 3 июля 2016 № 238-ФЗ «О независимой оценке квалификации» направлен на урегулирование того, как проводить квалификационную оценку навыков работников различных учреждений. Сразу заметим, что закон не распространяется на лиц, проходящих государственную службу.

Названный закон разъясняет:

• как именно должна проводиться оценка, каков порядок и критерии;
• на чем основано проведение оценки (речь идет не только о правовых, но и организационных моментах);
• кто выступает участниками такой оценки, какими они наделены свободами, и что входит в их непосредственные обязанности.

Именно закон о независимой оценке квалификации работников (далее также – НОК) устанавливает и форму проведения такой проверки знаний и навыков сотрудников. Так, законодатели обязали работников сдавать специализированные экзамены, на основании результатов которых и будет вынесено решение об их профессиональной пригодности. Регламент еще предстоит утвердить Правительству РФ.

Зачем нужна и по чьей инициативе проводится

ПРИМЕР
Допустим, предприятие имеет в своем штате одного или нескольких сотрудников, занимающихся управлением внедорожников. Оценку квалификации работников с такой специализацией нужно проводить обязательно. Для этой категории служащих разработан соответствующий приказ Минтранса № 287 от 28.09.2015. Он содержит разработанный и имеющий законную силу профессиональный стандарт для водителей внедорожников.

Совет по профессиональным квалификациям финансового рынка разместил на своем официальном сайте список организаций, рекомендованных в качестве ЦОКов (ЦОК – центр оценки квалификации).

Добавим, что оценка квалификации работников может проводиться одним из следующих способов:

1. непосредственно в самом центре;
2. дистанционно.

Координирует весь процесс особый национальный совет при главе государства. В ведении этого органа находится система независимой оценки квалификации.

В 2018 году, как и раньше, экзамены будут проводить в центрах НОК. Все их процедурные вопросы – строго регламентированы.За работой всех центров следят надзорные органы. Если во время проверок выяснится, что имеют место какие-либо нарушения или подтасовка итогов, организация будет лишена права проводить независимую оценку квалификации персонала.

Информация об НОК в документах

Сотрудник или соискатель представляет в центр оценки квалификаций:

• письменное заявление с указанием квалификации, по которой он хочет пройти профэкзамен, и согласие на обработку персональных данных. Образец заявления утвержден приказом Минтруда России от 2 декабря 2016 № 706н. Заявление он подает лично, через законного представителя или в электронном виде через Интернет;
• копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
• иные документы, необходимые для экзамена в зависимости от квалификации и профстандарта.
  Об этом говорится в пункте 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 ноября 2016 № 1204.

Кто оплачивает прохождение экзамена

«Инвестор» полной стоимости экзамена определяется исходя из того, кто именно был инициатором его прохождения. Напомним, возможны два варианта:

1. работодатель направил сотрудника для прохождения экзамена;
2. сам работник изъявил желание пройти аттестацию.

Сам инициатор и оплачивает прохождение оценки уровня квалификации. На практике это правило действует и сейчас, но в законную силу вступит только со следующего года (ст. 187 ТК РФ).

В следующем отчетном периоде работодатели смогут списать расходы по прохождению экзамена в центре НОК своими сотрудниками. Такая возможность появится у тех, кто работает на следующих системах налогообложения:

• ОСНО;
• ЕСХН.

Но и тут есть исключения. Если экзамен проходит лишь соискатель на должность, а не действующий сотрудник, расходы в этой части учесть не получится. Закон распространяется исключительно на тех, кто уже официально трудоустроен в организации.

Государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, а также для целей налогообложения и иных, установленных законом целей.

ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

При ГКОЗ принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном, судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельский поселений, садоводческих и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Актуализация и корректировка ГКОЗ осуществляется как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих обновление сведений о кадастровой стоимости земель.

Кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, определяется согласно Методическим указаниям, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 №222 с применением удельных показателей кадастровой стоимости соответствующей категории земельных участков.

Все сведения о земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно постановлению Правительства РФ от 07.02.2008 №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются в форме кадастровой выписки о земельном участке. Для получения кадастровой выписки необходимо обращаться в территориальные отделы Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка с соответствующим заявлением. Заявление может быть представлено заявителем при личном обращении, путем его отправки по почте, а также в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет.

Во исполнение п.п. 12-13 ст. 396 Налогового кодекса РФ, ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, Управление передает сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Обеспечение эффективного взаимодействия между Управлением Росреестра и Федеральной налоговой службой в области информационного обмена сведениями регламентируется Соглашением о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы (далее - Соглашение) от 03.09.2010 №ММВ-27-11/9/37. В целях реализации Соглашения предусмотрен Порядок обмена сведениями в электронном виде о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Федеральной налоговой службы от 12.08.2011 №П/302/ММВ-7-11/495 (далее - Порядок). Согласно п. 2.1 Порядка Управление Росреестра в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения учетных характеристик, а также ежегодно до 1 марта представляет указанные сведения в Управление ФНС России по Ростовской области по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса РФ налогоплательщики - организации и налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного кадастра недвижимости и органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие государственной кадастровой оценки четко определено Законом об оценочной деятельности Российской Федерации. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, формирование перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости, а также утверждение результатов определения кадастровой стоимости, внесение их в государственный кадастр недвижимости и доведение их до сведения налогоплательщиков. Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости.

В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. К различным категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков применяются различные методы оценки в зависимости от факторов, влияющих на их оценку, в целом это методы массовой оценки, базирующиеся на системе массового определения стоимости и включающие метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Так, например, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения до настоящего времени основывалась на основе капитализации рентного дохода.

---