Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:

Определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);

- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)",

- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:

Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:

где ЧОД - чистый операционный доход;

К- коэффициент (ставка) капитализации;

В- капиталовложения в улучшение имущества.

Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:

	Показатели	Обозначение
	Доходы
1.	Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе:	Д 1.
1.1.	Выручка от реализации продукции (услуг)	Д 1.1.
1.2.	Доходы от аренды (лизинга)	Д 1.2.
1.3.	Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов	Д 1.3.
2.	Доходы от продажи собственности	Д 2.
	Доходы в целом Д=Д1+Д2	Д
	Расходы
1.	Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе:	Р 1.
1.1.	Производственные затраты	Р 1.1.
1.2.	Затраты по обслуживанию аренды (лизинга)	Р 1.2.
1.3.	Амортизационные отчисления	Р 1.3.
1.4	Налоги, относимые на финансовые результаты	Р 1.4.
2.	Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности	Р 2.
	Расходы в целом Р=Р1+Р2	Р

Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:

ЧОД= Д-Р,

Где Д - доходы в целом;

Р - расходы в целом.

Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:

1) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.

Коэффициент капитализации определяется по формуле:

где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;

ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;

Ц П - цена продажи.

Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.

2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.

К = р + Кф.

Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:

Чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;

Дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;

Нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;

Отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле.

«Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода (доходный подход)»

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:

Сдх = ЧОД: Ккап,

где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;

Ккап - коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД = ПВД - П - ОР - Р ,

где П - потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;

ОР - операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р - откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

1. Определение величины потенциального валового дохода

Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий:

ПВД = 5--Ч 5^а , (3.2)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2,

Ca - арендная ставка за 1м2.

ПВД = 12*32000 = 384 000 руб./год,

Потери от простоя помещений составляют в среднем 5-10%. В данном случае примем 5% в год.

Следовательно, сумма потерь составит:

П = 384 000 * 0,05= 19 200 руб.

Рассчитаем величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - П = 384 000 - 19200 = 364 800 руб.

Последовательность расчета представлена в табл. 4.1.

Таблица 4.1 Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Значение	Порядок расчета
Полезная площадь		Принимается по исходным данным
Арендная ставка		На основе анализа рынка
Потенциальный валовый доход
Прогнозируемая недогрузка
Прогнозируемые потери от неуплаты
Действительный валовой доход		384 000 * (100-8)/100
Выручка без НДС
Операционные расходы		Таблица 4.2
Чистый операционный доход до налога на прибыль
Налог на прибыль (13%)
Чистый операционный доход для ЕОН

Таблица 4.2. Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание)

Показатель	Значение	Порядок расчета
1. Налог на землю
2. S зем.участка		Согласно исх.данным
3. Кадастровая стоимость ЗУ
4. Ставка налога на землю
5. Налог на имущество		1% от остаточной стоимости объекта недвижимости
6. Остаточная стоимость объекта		По рез-ам затрат.подхода
7. Расходы на страхование
8. Резерв на замещение без НДС

3. Определение величины переменных операционных расходов

Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО:

Рпер1 = 156,7 * 60 *12 = 112 824 руб.

4. Расчет резерва на замещение (РЗ) приведен в табл.4.3

Таблица 4.3 Расчет резерва на замещение улучшений административного здания

3. Нормативный срок жизни конструктивных элементов принимается из табл. 2.2.

4. Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление кровли, с предварительным вычетом предпринимательской прибыли из ВС (-15%):

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = (1 312 343/1,15)*0,14/9 = 17 751,5 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,16/20 = 9 129,3 руб./год

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 1 141 167,8*0,25/25 = 11 411,7 руб./год

Общая сумма РЗ за год составляет -38 292,5руб., что равняется 2,9% от их полной ВС.

Рассчитаем общую сумму всех видов операционных расходов (табл. 4.1):

ОР = Рпост + Рпер1 = 60 075,1 + 112 824 = 172 899,1 руб.

4. Расчет ставки капитализации

Таблица 4.4

Показатель	Значение	Порядок расчета
Безрисковая ставка
Вероятный срок экспонирования объекта на рынке
Поправка на неликвидность
Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость		Страхование
Общий срок экономической жизни улучшений		*исходя из группы капитальности объекта
Фактический возраст улучшений		По данным техн.паспорта
Эффективный возраст улучшений
Оставшийся срок эк.жизни улучшений		(п.5*0.70-п.7)
Ставка возврата капитала		По методу Ринга 100%/п.8
Общая ставка капитализации для улучшений		П.1+п.3+п.4+п.9 = 7,8+1,95+0,5+1,74
Коэффициент капитализации для здания

В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевого депозита для юридических лиц наиболее надежных российских банков - 7,8%.

В результате расчетов (табл.4.4) аккумулированная ставка капитализации составит:

Ск = 7,8+1,95+0,5+1,85 = 12,1 %.

5. Определение стоимости здания

Стоимость административного здания по данному методу доходного подхода составляет:

Сдох = 255 088,3: 0,121 = 2 108 168 руб.

Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

При согласование результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу.

Таблица 4.5

Таблица 4.6 Результаты трех подходов анализа стоимости

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

Сон = 6 521 342 х 0,375+ 6 400 000 х 0,325 + 2 108 168 х 0,200 = 5 587 137 т.руб.

Округленно, 5 588 т.руб., следовательно стоимость 1 кв.м общей площади здания составит:

5 588/156,7 = 35 660 руб./кв.м.

Основные выводы по объекту оценки

Таблица 4.7

Полное и точное наименование (назначение)	Индивидуальное жилое строение, коттедж
	РТ, г.Казань, пос.Константиновка (Советский район)
Год постройки, группа капитальности	2012 год, I группа
Строительный объем, куб.м и количество этажей	522 куб.м, 1-этажное
Площадь общая (полезная), кв.м
Дата составления технического паспорта
Дата проведения оценки	Май 2014 год
Рыночная стоимость, рассчитанная Затратным подходом
Сравнительным подходом
Доходным подходом
Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки
Стоимость кв. м общей площади, руб.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

где PV – текущая стоимость недвижимости,

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов;
–малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

где SP i – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x i , отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

где DS – ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:

где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита;

V – стоимость объекта;

Rm – ставка капитализации для заемных средств:

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

где R m – ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; R e , – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; R l – ставка капитализации для земли;

R h – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

где PGI – потенциальный валовой доход;

PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

SP – цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;
– расчет стоимости неизвестной компоненты;
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

где 1 L – годовой доход, относимый к земле; V L – стоимость земли; R L – ставка капитализации для земли.

где J h , – годовой доход, приходящийся на здание; J 0 – общий годовой доход, приносимый собственностью.

где Vn, – стоимость здания; Rn – ставка капитализации для зданий.

где V – стоимость собственности.

Аналогично применяются:

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно;
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методов прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета из действительной выручки всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Потенциальная валовая выручка (валовой доход) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручка представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручка за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на постоянные, операционные и резервы.

К постоянным расходам следует отнести расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, телефона и т.д.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включается в данный перечень расходов – они переносятся в состав амортизационных отчислений.

Особое внимание следует уделить статьям других фиксированных расходов, не включенных в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим.

Следует также сказать, что часть таких затрат, например амортизационные отчисления, входит в состав себестоимости производства; часть, например вознаграждение управляющему, покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки, например затраты на покрытие долгов, возмещаются частично из прибыли, частично за счет себестоимости производства. Все фиксированные эксплуатационные расходы и резервы входят в состав себестоимости производства.

Ставка капитализации. Hаиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Ставка капитализации равна:

где NOI - чистый операционный доход

V - стоимость недвижимости

R - ставка капитализации

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI (чистого операционного дохода) как если бы эти объекты оценивались вновь.

Получение таких данных сильно осложнено в условиях становления рынка, но при этом данный метод является наиболее точным и чаще всего применяется в условиях рыночных отношений.

Пример: Исходная информация:

Объекты	Продажная цена	NOI	Общая ставка дохода
Оцениваемый
Объект 1			0,12
Объект 2			0,11
Объект 3			0,105

Чистый операционный доход (N01) от оцениваемого объекта - 57000 тыс. р. Необходимо определить стоимость объекта.

Решение: Упорядочение ряда: 0,105 - 0,11 - 0,12.

Среднее значение - 0,112.

Модальное значение Мо - нет.

Медианное значение Ме = 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:

57000: 0,115 = 495650 тыс. р.

Метод связанных инвестиций.

В теории оценки выделяется много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Мировая практика исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).

Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.

2. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции.

3. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход.

4. Экономия за счет сокращения налогов (в большинстве стран проценты по кредиты не облагаются налогом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: Ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная (R i) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (R s) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал, кроме нормы прибыли, включает еще возврат вложенного капитала.

В большинстве стран с развитым рынком недвижимости ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или методы связанных инвестиций.

R = M * R i + (1 – M) * R s ,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости.

Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула для расчета принимает вид:

R = L * R L + B* R b ,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

R L – ставка капитализации для земли;

B – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

R b – ставка капитализации для здания.

Метод капитализации доходов. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за 1 год (или среднегодовая ставка за несколько лет). Hа практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежных потоков».

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1-я - периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.

2-я - денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозируемый период.

3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период.

4. Ставки капитализации учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.

5. В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.

6. Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.

Вариант 14 6. ОСНОВЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Сущность сравнительного подхода

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж (comparative sales approach), рыночным методом (market approacn) или методом рыночной информации (market data approach).

В условиях недостаточного развития рынка недвижимости применение подобного метода сильно осложнено ввиду отсутствия подходящей информации о сопоставимых продажах. При становлении рынка необходимые условия для применения сравнительного метода реализуются на рынке квартир.

Применительно к рынку квартир принцип, положенный в основу сравнительного метода означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный (income) и затратный (cost) - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный подход к оценке бизнеса России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В доходном подходе используются методы:

Ё Прямой капитализации;

Ё Дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации - расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость бизнеса.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, получаемая от бизнеса, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение бизнеса.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации:

Ё метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);

Ё метод связанных инвестиций (кумулятивный метод) - заемного и собственного капитала, земли, здания.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого бизнеса после вычета операционных расходов и резервов на замещение.

Определение ЧОД базируется на предположении, что в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год бизнеса.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПДВ) - ожидаемой суммарной величины платы от основной деятельности предприятия и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основной деятельности.

Следующим шагом определения ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери вычитаются из потенциального валового дохода. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного бизнеса, для которого имеются данные за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). ЧОД = ДВД - ОР.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования бизнеса и воспроизводства дохода. Оперативные расходы принято делить на:

Ё условно - постоянные;

Ё условно - переменные (эксплутационные);

Ё расходы (резерв) на замещение.

К условно - постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от объема производства. Они определяются тем, что стоимость оборудования фирмы должна быть оплачена даже в случае остановки предприятия. К постоянным расходам относятся: оплата по облигационным займам, рентные платежи, часть отчислений на амортизацию зданий и сооружений, страховые взносы, часть которых обязательна, а также зарплата высшему управленческому персоналу и специалистам фирмы и т.д.

К условно - переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно - переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, транспорт и т.д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Наиболее сложным этапом оценки бизнеса методом капитализации является определение коэффициента (или ставка) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым предварительно известны цены. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Суть метода определения коэффициента капитализации или суммирования (кумулятивного построения) состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого бизнеса (премия за риск вложения в объекты недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Определением безрисковой ставки по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям. При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Таким образом, метод капитализации имеет свои преимущества и недостатки. Преимущества состоят в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода и стоимости. Недостатком применения метода капитализации в России является:

Ё недостаточность или отсутствие информации о рыночных сделках;

Ё незаконченность или незавершенность бизнеса (не вышел на уровень стабильных доходов, пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств).

Трудовые отношения