Как бы покупателю ни хотелось верить в светлое будущее своего нового жилья, зачастую происходят случаи, когда строительство многоквартирного дома останавливается, а сроки по сдаче квартир покупателям подходят к концу.

Для дольщика совершенно не важно, по какой причине застройщик задерживает сдачу квартир собственникам. Но, застройщик может пойти на ряд хитрых ходов, завуалировав в договоре некоторые моменты, либо принуждать клиентов перезаключить договор. На что стоит обратить внимание, если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома, и как не попасть в сети обмана? Об этом и не только далее.

Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам

Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова.
В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:

Точная дата выдачи документов на ввод многоквартирного жилья или сроки на введение в эксплуатацию жилого массива. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию выдает местная администрация. Пример формулировки точной даты – в срок не позднее 30.04.2018 года. Следовательно, следующий за этой датой день - 01.05.2018 г., это первый день неустойки строительной организации.
Обозначение квартального срока сдачи объекта дольщикам. Пример обозначения квартального срока – в первом квартале 2018 года. Такая запись обязательно прописывается в договоре долевого участия, просрочка передачи квартиры начинается с 01.04.2018 г.

Доказательства нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию

Доказательством просрочки служит непосредственно акт приема-передачи квартиры. Во-первых, если у вас его на руках нет, то это самое прямое доказательство того, что квартира вам не сдана и, следовательно, организация не выполнила свои обязательства. Во-вторых, если у вас имеется акт приема-передачи жилья, но дата подписания его значительно позднее даты указанной в договоре долевого участия.

Возможные уловки застройщиков

Любой застройщик прекрасно знает о возможной неустойке, поэтому выдумывают разные способы её избежать. Вот некоторые из них.

Настойчиво предлагает подписать дополнительное соглашение о продление сроков сдачи квартиры. Ни в коем случае не подписывайте его. В таком случае Вы развяжете руки застройщику и первоначальные сроки, указанные в договоре, уже учитываться не будут. Таким образом, Вы добровольно «помогаете» застройщику и не сможете претендовать на неустойку за просрочку по договору. По крайней мере до тех пор, пока горе-застройщик еще раз нарушит сроки сдачи своего многоквартирного дома.
Заставляет подписать соглашение об отсутствии претензий со стороны дольщика.
Специально указывает неверную дату на акте приема-передачи квартиры (задним числом).

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик просрочил сроки сдачи дома

Итак, все сроки вышли, вам должны уже были выдать акт приема-передачи, но застройщик не торопится? Что делать? Ведь просрочка сдачи квартиры по ДДУ с каждым днем увеличивается. Давайте выясним.

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование спора, в данном случае - Ваше законно обоснованное недовольство застройщиком из-за нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве - является по действующему законодательству РФ обязательным. С чего же начать? Об этом и пойдет речь.

1. Необходимо составить претензию к Застройщику

На ответ вашей претензии или выполнение ваших в ней требований у застройщика есть всего десятидневный срок, по истечении которого смело обращайтесь в суд.

Взыскание неустойки по ДДУ через суд

Когда все сроки у застройщика закончились, он ничего вам не ответил и ничего не предпринял, то остается тяжелая артиллерия – идем в суд! Многие люди боятся судебных разбирательств, зданий судов и тянут поход в суд до последнего. Тем самым играя на руку только застройщику.

Не бойтесь отстаивать свое право на жизнь в новом доме, или возврат денежных средств и компенсацию. У Вас на это есть все основания. А также компенсацию морального вреда еще тоже никто не отменят. Но, как показывает судебная практика, к выбору суда необходимо подойти ответственно.

Для подачи иска подойдет районный или городской суд, по месту прописки застройщика или по адресу новостройки. Изучите аналогичные дела, которые вел тот или иной суд. Подавайте свой иск в суд, который присуждал максимальную сумму истцу. Порой суммы, присужденные дольщикам, отличались в разы.

Истцом может выступать только лицо, которое подписывало документы ДДУ, а ответчиком только застройщик. Если в договоре долевого участия прописано 2 или 3 человека, то все они обязаны подать иск присутствовать в суде.

Конечно, если застройщик не соблюдает сроки сдачи по ДДУ, то недовольных дольщиков наберется много, в соотношении с количеством квартир в строящемся доме. Однако объединяться дольщикам в коллективный иск не стоит. В связи с тем, что в суд может не явиться тот или иной человек, судебные делопроизводство растянется на многие месяцы.

Перечень документов для подачи искового заявления в суд

Копии квитанций, которые свидетельствуют об уплате денег застройщику.
Копия ДДУ и его приложений.
Копия паспорта.
Претензионное письмо застройщику с пометкой о его получении.
Копии квитанций об оплате съемной квартиры с того периода времени, когда был зафиксирован день просрочки введения в эксплуатацию жилого объекта, а также оплаченные квитанции коммунальных услуг.
Копия документов, которых нет на руках у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

При оптимальной работе и присутствии на судебных разбирательствах всех задействованных лиц, суд будет рассматривать дело в течении двух-трех месяцев. Это самый минимальный срок ожидания. Как показывает практика, судебное разбирательство может длиться значительно дольше, поэтому приготовьтесь к долгому ожиданию рассмотрения вашего поданного иска.

Также Вам интересно будет узнать, что при исковом заявлении на сумму свыше 1 миллиона рублей вы вынуждены будете оплатить госпошлину. Рекомендуем предъявлять исковое заявление на сумму меньше, чем 1 миллион рублей, а затем, когда дело уже будет разбираться в суде, подать ходатайство и увеличить значение исковой суммы. А также подать прошение об назначение выплачивать госпошлину проигравшей стороне.

После вынесения приговора судом в пользу истца, строительная компания в лице застройщика в течение 10 дней обязана выплатить дольщику всю сумму, установленную судом. Часто происходит так, что ответчик не спешит расставаться с вашими деньгами, тогда необходимо получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам.

Конечно, когда жилой массив практически достроен, то ни один застройщик не будет доводить дело до суда, потому что это для него материально не выгодно. Ведь строительная компания обязана вернуть не только вложенные в долевое участие деньги, но и все убытки, которые потерпел дольщик. По закону за несоблюдение прав собственников на застройщика еще налагаются и штрафные санкции.

Мы рекомендуем хорошенько изучить все объекты, которые возводила строительная компания прежде, чем отдавать свои деньги в долевое участие. Ведь, отдав 1 миллион рублей, которые вы копили не 1 год, Вы можете остаться ни с чем, так в последнее время в нашей стране появляется много фирм-однодневок, которые умело, скрываются от судов, признавая себя банкротами, либо вовсе растворяясь в неизвестности за поворотом.

Не верьте словесным фактам застройщика, все его проекты должны быть представлены на бумаге и заверены соответствующими органами. Не идите на поводу у строительной компании, которая обещая вам лишние квадратные метры, мотивирует подписать сроки продления ДДУ. Все обещания должны быть прописаны на бумаге и скреплены подписями. Только тогда Вы, отдав свои деньги, будете жить в новом доме с красивым видом из окна.

И если у Вас все же возникнут проблемы со своей строительной компанией, обращайтесь за помощью к нашим юристам. Мы поможем взыскать неустойку с застройщика по ДДУ. Наши адреса в Москве вы найдете .

Российское законодательство медленно, но верно совершенствуется. Несколько лет назад обманутым дольщикам было очень сложно даже просто вернуть свои денежные вложения, а не то что добиться выплаты какой бы то ни было неустойки.

Сегодня же на стороне рядовых участников – и закон, и судебная практика. Нерадивого подрядчика в любой момент можно привлечь к ответственности, заставив соблюдать закреплённые в договоре условия .

Главное – знать, как это сделать. И, конечно же, хорошо подготовиться и к предварительным переговорам с подрядчиком, и к судебному разбирательству. Опасаться последнего не стоит: шансов на положительное решение дела более чем достаточно.

Как известно, единственно возможная форма долевого строительства на территории Федерации – договор долевого участия. В нём, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, обязательно должны быть указаны следующие сведения:

объект строительства (дом, квартира и т. д.);
предмет договора (обязательства инвестора и застройщика);
цена договора (стоимость объекта, порядок выплат и т. д.);
способы обеспечения исполнения подрядчиком своих обязательств (как правило, залог земельного участка);
срок передачи жилплощади дольщику;
гарантийный срок недвижимости.

Если какой-либо информации из приведённого выше списка в документе нет, сделка считается недействительной

Любые попытки застройщика убрать из договора пункт об итоговых сроках сдачи объекта являются нарушением законодательства Федерации.

Перенос сроков сдачи

Срок передачи жилплощади дольщику, указанный в договоре, может быть изменён только при согласии участников строительства. При этом соответствующее уведомление должен отправить инвестору за два месяца до оговорённой ранее даты сдачи объекта. Если он по каким-либо причинам этого не сделал, с первого дня просрочки начинается начисление пени (неустойки). То же происходит в случае отказа дольщика от увеличения сроков проведения строительных работ.

Участники долевого строительства вовсе не обязаны соглашаться с переносом даты. Об этом необходимо помнить. Подписание соглашения о переносе – отказ от претензий к застройщику по факту нарушения договора. И, соответственно, отказ от взыскания неустойки.

Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств

Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт ответственность за исполнение в полном объёме взятых на себя ранее обязательств. В случае дольщика эти обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств. В случае застройщика имеют значение срок официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади инвестору, качество проведения строительных работ и т. д.

Основные меры гражданско-правового воздействия

Расторжение договора. Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214).

Взыскание неустойки. Начисляется она на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором, вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования). Уменьшение пени условиями договора недопустимо.

Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.).

Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий.

Сильные переживания из-за нарушения сроков возведения объекта, некомфортные условия проживания, грубость со стороны сотрудников компании-подрядчика и т. д. – всё это может быть основанием для взыскания компенсации

Как взыскать деньги?

Если застройщик не торопится передавать вам ключи от вашей новой квартиры, а отказываться от соглашения вы не намерены, стоит заняться подготовкой документов для взыскания причитающихся вам по закону денежных средств.

Досудебное урегулирование конфликта

Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего , в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 – 310 ГК РФ.
Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья.
Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии.

Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт.

Если же предложение будет проигнорировано, необходимо готовиться к судебному процессу

Судебное разбирательство

Составьте исковое заявление. По сути, оно будет содержать в себе те же самые требования, которые вы ранее изложили застройщику в своём предложении. Также можно добавить к ним просьбу о компенсации морального ущерба.
Приложите к иску копию вашего предложения, почтовую квитанцию, опись вложения и ответ компании-подрядчика (при наличии).
Обратитесь в суд общей юрисдикции (городской, областной и т. д.) и оплатите госпошлину. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 рублей, подавать заявление следует в мировой суд по адресу главного офиса застройщика.
В назначенный судом день примите участие в слушании. Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если установит, что она явно не соответствует последствиям нарушения застройщиком своих обязательств. Как правило, случается это достаточно редко, но прецеденты всё же имеются.
По результатам судебного разбирательства инициируйте возбуждение исполнительного производства в отношении застройщика. Для этого обратитесь с исполнительным листом в местный отдел службы судебных приставов. Можно также попробовать самостоятельно взыскать денежные средства с расчётного счёта строительной компании через банковскую организацию.

Если вы собираетесь купить элитное жилье, вам будет полезно посмотреть .

Если вы недавно купили квартиру, то вам необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства. Как это сделать, читайте в нашей

финансовое планирование экономический менеджмент

На сегодняшний день при рыночной экономике хозяйствующий субъект обладает полной самостоятельностью. Изъятие прибыли в бюджет производится с помощью налогов. Хозяйствующий субъект сам определяет направления и величину использования прибыли, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов. Целью составления финансового плана становится определение возможных объёмов финансовых ресурсов, капитала и резервов на основе прогнозирования величины финансовых показателей. К последним относятся прежде всего собственные оборотные средства, амортизационные отчисления, устойчивая кредиторская задолженность, прибыль, налоги, уплачиваемые с прибыли, и т. п.

Содержанием стратегии финансового планирования хозяйствующего субъекта является определение его центров доходов и центров расходов. Центр доходов хозяйствующего субъекта - это его подразделение, которое приносит ему максимальную прибыль. Центр расходов - это подразделение хозяйствующего субъекта, являющееся малорентабельным или вообще некоммерческим, но играющее важную роль в общем производственно-торговом процессе. Например, в западной экономике многие фирмы придерживаются правила «двадцать на восемьдесят», то есть 20% затрат капитала должны давать 80% прибыли. Следовательно, остальные 80% вложений капитала приносят только 20% прибыли.

Планирование финансовых показателей осуществляется посредством определённых методов. Методы планирования - это конкретные способы и приёмы расчётов показателей. При планировании финансовых показателей могут применяться следующие методы: нормативный, расчётно-аналитический, балансовый, метод оптимизации плановых решений, экономико-математическое моделирование.

Нормативный метод. Сущность нормативного метода планирования финансовых показателей заключается в том, что на основе заранее установленных норм и технико-экономических нормативов рассчитывается потребность хозяйствующего субъекта в финансовых ресурсах и в их источниках. Такими нормативами являются ставки налогов, ставки тарифных взносов и сборов, нормы амортизационных отчислений, нормативы потребности в оборотных средствах и др. В финансовом планировании применяется целая система норм и нормативов, которая включает:

· федеральные нормативы;

· республиканские (краевые, областные, автономных образований) нормативы;

· местные нормативы;

· отраслевые нормативы;

· нормативы хозяйствующего субъекта .

Федеральные нормативы являются едиными для всей территории Российской Федерации, для всех отраслей и хозяйствующих субъектов. К ним относятся ставки федеральных налогов, нормы амортизации отдельных видов основных фондов, ставки тарифных взносов на государственное социальное страхование и др. Республиканские (краевые, областные, автономных образований) нормативы, а также местные нормативы действуют в отдельных регионах Российской Федерации. Речь идёт о ставках республиканских и местных налогов, тарифных взносов и сборов и др.

Отраслевые нормативы действуют в масштабах отдельных отраслей или по группам организационно-правовых форм хозяйствующих субъектов (малые предприятие, акционерные общества и т.п.). Сюда входят нормы предельных уровней рентабельности предприятий-монополистов, предельные нормы отчислений в резервный фонд, нормы льгот по налогообложению, нормы амортизационных отчислений отдельных видов основных фондов и др. .

Нормативы хозяйствующего субъекта - это нормативы, разрабатываемые непосредственно хозяйствующим субъектом и используемые им для регулирования производственно-торговым процессом и финансовой деятельностью, контроля за использованием финансовых ресурсов, других целей по эффективному вложению капитала. К этим нормативам относятся нормы потребности в оборотных средствах, нормы кредиторской задолженности, постоянно находящиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта, нормы запасов сырья, материалов, товаров, тары, норматив отчислений в ремонтный фонд и др. Нормативный метод планирования является самым простым методом. Зная норматив и объемный показатель, можно легко рассчитать плановый показатель.

Расчётно-аналитический метод. Сущность расчетно-аналитического метода планирования финансовых показателей заключается в том, что на основе анализа достигнутой величины финансового показателя, принимаемого за базу, и индексов его изменения в плановом периоде рассчитывается плановая величина этого показателя. Данный метод планирования широко применяется в тех случаях, когда отсутствуют технико-экономические нормативы, а взаимосвязь между показателями может быть установлена косвенно, на основе анализа их динамики и связей. В основе этого метода лежит экспертная оценка (рис.2).

Расчетно-аналитический метод широко применяется при планировании суммы прибыли и доходов, определение величины отчислений от прибыли в фонды накопления, потребления, резервный, по отдельным видам использования финансовых ресурсов и т.п.

Рис.2. Схема расчётно-аналитического метода планирования.

Балансовый метод. Сущность балансового метода планирования финансовых показателей заключается в том, что путем построения балансов достигается увязка имеющихся в наличии финансовых ресурсов и фактической потребности в них. Балансовый метод применяется прежде всего при планировании распределения прибыли и других финансовых ресурсов, планировании потребности поступлений средств в финансовые фонды - фонд накопления, фонд потребления и др.

Метод оптимизации плановых решений. Сущность метода оптимизации плановых решений заключается в разработке нескольких вариантов плановых расчётов, с тем, чтобы выбрать из них наиболее оптимальный. При этом могут применяться разные критерии выбора:

· минимум приведённых затрат;

· максимум приведённой прибыли;

· минимум вложения капитала при наибольшей эффективности результата;

· минимум текущих затрат;

· минимум времени на оборот капитала, т.е. ускорение оборачиваемости средств;

· максимум дохода на рубль вложенного капитала;

· максимум прибыли на рубль вложенного капитала;

· максимум сохранности финансовых ресурсов, т.е. минимум финансовых потерь (финансового или валютного риска).

Экономико-математическое моделирование. Сущность экономико-математического моделирования в планировании финансовых показателей заключается в том, что оно позволяет найти количественное выражение взаимосвязей между финансовыми показателями и факторами, их определяющими. Эта связь выражается через экономико-математическую модель. Экономико-математическая модель представляет собой точное математическое описание экономического процесса, т.е. описание факторов, характеризующих структуру и закономерности изменения данного экономического явления с помощью математических символов и приёмов (уравнений, неравенств, таблиц, графиков и т. д.). В модель включаются только основные (определяющие) факторы.

Алгоритм разработки планового показателя может быть представлен в виде следующей схемы (рис.3).

Рис.3. Процесс разработки планового показателя с применением экономико-математической модели.

В экономико-математическую модель должны включаться только основные факторы. Проверка качества моделей производится практикой. Практика применения моделей показывает, что сложные модели со множеством параметров оказываются зачастую не пригодными для практического использования. Планирование основных финансовых показателей на основе экономико-экономического моделирования является основой для функционирования автоматизированной системы управления финансами.

Открытие бизнеса